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上海楼市往事(8)#1240

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发表于 2020-12-3 20:10:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
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0 r5 s3 ]3 B  i" @6 g3 ~+ ~90%的知识,并不存在于“公开市场”上。绝不是你买一本“研究生物理”,就能知道Ferrari怎么造汽车的。并不是每一个行业,都有“水库”,愿意倾囊相授的——yevon_ou; I* @+ F; f8 n5 c  x& v' r
上海楼市往事(8#1240. _9 T3 d' W2 v: `' a9 V/ ~

* c3 n5 l9 e! Z2 j8 \

4 O1 \# x' r( q) U# J) q
0 Q3 u1 r4 M" S+ f1 i

- c% [+ l3 z( d7 n) J# j% a副标题:隐士和江湖
: o) ~. a# O2 W( ?时间:2002~2003年. o% \9 _! [/ Q. R

& s) X% v7 A- M) c& \1 c2 b- A0 a* ?! B* O, n
越过越好
+ l8 a  k8 O  V* F0 b9 {7 P' ]7 l2 c  Z5 i3 E

# S1 D& ]+ E; p! \8 ]9 K) ?
: ]6 I1 `  q0 i8 |# b一)前言
. s$ M0 \& l; r$ P
& i: ^8 Z4 a- b* Z0 `承接上海楼市往事(7)
" u  u7 b8 Q! @; [) h: P5 w' i) o. f! C% r! a! x
最迟至2003年时,事情已显得极为明显。
* Q1 R' m( X; D& `& \' d2 g4 N
, S* ~' p3 C/ S1 e1 S. u3 N% r0 b  J朱相号称叫“国债总理”。每当政府缺钱时,他就发国债。千难万难绝不肯开动印钞机。因此他把市场利率拉得很高,资产价格很低。* s& \  r6 D* r$ I

- S6 }6 l2 I0 F而秀相不肯发国债这么辛苦而且又得罪人的事。《央行法》对他没什么束缚。因此M2必然狂飙。* F9 N  @) O( s0 a
二位交棒之际,M2=11万亿。% Z3 R, G/ W% V* T

7 J  y- b% P$ ?
. o0 X4 J  g7 R  B7 z! ~+ o
( t5 D. I- [: i
+ Q1 k) i) z5 L, G二)水底下的老克勒
% u  R; Y5 Y, }4 i4 q
% `3 V$ `5 p& R2 D2001年时梁振英找到“上海实业”董事长,对他说:
; c# Y( i2 G1 h& T5 b! W3 j
! x2 w$ V* W9 a3 W

7 ]' F* E0 V. [" G/ \' Y. F“上海的唐楼(老公房)价值严重低估,我建议我们各拿三亿出来,在市场上扫掉5000套货源”。4 i. C4 l, `8 O4 d% F
“如果执行顺利的话,则再追加3亿”。0 O1 l2 Q% K7 V) @8 e( h
+ N3 _) c$ j5 z
蔡董大为动心。左算右算,这笔生意大大地赚钱。3 {. H2 ^/ B* @8 O
可是转念一想,party的干部。“[color=rgb(68, 68, 68) !important]炒房子”终究落人口实。官场上恐怕难以洗刷。
" `' I) g, L; {: ?
考虑再三,最后还是婉拒了。
: ~- X8 v* ?% D& z4 b4 G9 t
( l- j' {, K) c1 [3 P* K$ F
4 e7 Q- p" o7 n5 k; T; f
7 a& b1 T- ^  v3 E! ?很多年以后,我事后复盘。午夜深处,仔细想想这一切,总觉得水底下应该还有一股力量。
" |  j# w1 H! V$ e* p; |4 n因为上海楼市在2002~2005的涨势很不正常。4 t& Y6 e  }6 L& m

9 h5 r: O5 Q2 A/ t我2002.6年花57W买了一套房子,到2005.04卖掉175W。
5 L* q6 b9 V( s4 m, N; W8 N扣除装修费4W,回报率正好是300%5 [& h$ L$ Q* z; d1 f- x  M& l* i, p
! j9 i5 R/ `$ B5 q2 K

* j% d: q" D: X6 V* D我们知道,上海楼市十七年大约涨了十七倍。
5 N& }; }6 D3 I3 y1 K5 S) [6 U但是这些倍数,并不是平均分布的。
3 S/ `$ q1 j% h: _1 A0 e# K6 j大概第一个四年,就涨了三倍。
# k- F7 S  k: p, ^% N再花了六年,涨了三倍。
: H, z2 y3 V2 w2 {5 D" D再花了六年,涨了二倍。7 M1 W2 o0 G+ L8 ~  b

$ T. |3 ]; R8 U8 U6 @9 S/ b( J$ [7 h& ~. t  B7 P
上海的2002,2003,2004年都是特大牛市。
. ]  ?! e# s$ L9 Q1 }三年三倍的话,房价大概以每年+40%的速度在上涨。每个月3%! _+ q3 A! X1 H+ h
当时的火爆程度,真的可以说日新月异。6 G6 k% T( m' q
完全无惮季节性影响,持续不断地涨。8 G3 c. m/ W- T
- H% {5 x; S1 q, F! q

5 y: I7 P8 p1 O$ m7 p0 L. L1 G而另一方面,房租在盘稳。
  j# |1 w% _( G) i  Y2002年俺刚入行时,住宅的租金回报有7%,商业的高达10%
; Q. U4 W9 H3 m, A此后2002~2005房价连涨三年,租金的增幅却不多。最多不足+50%。
% X) P4 l9 s6 A# U: v! Q! }/ X房价涨了三倍的结果,就是房租回报,跌到了仅有住宅3.5%/老公房5%6 |- g; v5 |) W+ h
& n0 H  Y! U5 u( p3 J
7 x0 z: M, Z2 [+ v/ J( n5 U
因此,2002~2005冲进去买房子的人,绝对不是冲着租金回报的。. Y+ r! Y/ A5 w: x2 D2 g
无论租金是多少,他们都非买不可。
% O1 a$ L/ `. o4 O& I我想来想去,这一定是避险资金6 {, l/ k0 b8 n. E- Q

% v( }8 i5 }8 d
1 f! z& f; q, f9 P; m) w秀相的白左倾向,是很多人都看得出来的。" ]4 k* o7 p6 g3 Z- s( w- a
因此2002~2005“牛市中的牛市”,其实是一种避险需求。9 U! `' f) X: f. W$ W3 I; D
( y4 J' }; v* W& v
1 x) R& R1 z9 K% s
有无数无数象我这样的人。发疯一样地把手里所有的子弹都打光。$ M$ B. ~. J% p# k
把家庭财产中一切能收回的资金全部都打光。全部都换成砖头9 |% |( j* Q9 B7 z' c" i3 y& F- L
这属于“资产组合”的再配置,因而是一次性的。9 W5 s& @) k! |5 u  [
如此“牛市中的牛市”,以后再也没有发生过。( b- t3 o2 V5 W2 A; q! H7 f

8 k" Y6 B% ~2 ]; q) ^3 R, e8 n6 U2 u3 o
那么,谁是这类“先知先觉”的人群呢。
1 S% T: O7 U( U肯定还有一股力量。, n# ?, H3 h  g) g* `' E, x
既然梁振英之类“基金/财团”并没有大规模建仓记载。那么唯一的可能,水底下还潜伏着一群老克勒。
* b) P5 a: l9 i7 H
' B$ g: S8 u' g( H* v7 G上海是经济中心,昔日的远东大都市。
$ k7 }- \8 s" O) U) {历史和文化底蕴还有,总有龙蛇难数。; X! M$ N5 L- M+ K
+ m( ~' a1 b3 c; h' `& l% ^0 `: A

# u8 O% b0 T3 \" c" h( U0 s4 V7 `
" s/ z# P) m/ C5 N5 [" j
三)隐士的世界
7 O& Q2 j% U' q' @- Q
$ M. Z5 j0 s% t) N: @. {5 @) p我为什么那么讨厌通货膨胀。讨厌一切“吃毒药长内力”的事情。
2 M; v; [' B  _; v! i2 C0 x因为通货膨胀,摧毁了中国人的道德。
: r* |4 K6 N4 F7 l% w8 ~* _! h* M9 |7 S9 ]; n6 Y. e

+ L/ V5 C$ P* ~6 }) V# G许多人都会有一个梦。譬如在道教徒的心中,“采菊东篱下,悠然见南山。”! r8 g0 n  Q7 a7 U
) |2 Y* ~# f) g; n/ ?7 H! s. @

& h% o* r  e5 V: b" `% [+ ?+ p/ s道教徒心中的理想世界,是小楼一夜听春雨。( A  Z8 i7 b) P
觅一处竹楼,养几只小鸡。
0 V3 }( s" f7 _( _# E红袖添香,举案齐眉。
3 w6 ?& o  c  d1 wWifi,外卖,一应俱全。
7 A5 Q/ [3 m: V, E  y: [2 q0 r/ ], J  }" Z9 o6 P9 H! ~
我并没有什么政治野心,只想关起门来过我的小日子。' I$ m' d$ F9 o, J6 V* x  M
顺着水流逐筏而下,到山野间寻找神仙的踪迹。$ Y- Y* ?+ p6 l; J( |" o
, G, o- a8 G! C# o9 n- V

  x' W  y& C% H. Z' T: H% P- i( C. @' t+ _7 s& P8 x1 a( [. F
6 w3 `1 ?, J! P# J
而通货膨胀,把这一切都毁了!
. r+ F" l, m" J. o很多人有没有想过,你从小到大的“隐士梦”。到了山野间,偶遇一个绝世高手。水平超过当世一切高手。( L6 {& U8 V  y. }/ J
指点你几招,让你到红尘中一谱传奇。
4 B+ c5 p4 l7 N' y, M# |列子御风而行。“隐士”过着神仙般的生活,出世孤立,却依然对红尘保持巨大的财富和影响力。
  j& P5 W! t+ l% y. ]& u) }
# D1 l3 P* H$ R% g2 ]) [# J) c( [& m' d
而在“通货膨胀”下,这一切都是不可能的。
8 j9 L$ f) M3 C  W, k: v, k) B1 k你见过“穷得讨饭”的隐士么。' J7 ^. ]9 M. j' R

8 [7 S- L) e: R如果你当年携带了一笔“巨款”归隐,它可以支撑你多少年。
* U: S" B) C) N& v- x4 s20W4 u6 c- R8 E% i& t+ t( R" `
200W
, o. P- D% ?; P7 L/ O  M2000W0 J6 ?- a* O3 _, [+ T% U
2.9亿?  o1 k2 }9 H# B; n* r9 y/ B

) a/ ]% ]" s' _2 N% ]前二天有一个家伙问我,“2.9亿是不是真的可以财务自由”。" w: z' J. R  d2 V
我冷冷地瞪了他一眼,“一个包子200W,你可以买多少个”。
% T, _& r( P) [4 s! P( ^. @1 z# |, r5 ]* [# c$ J- N1 E
& C' n! e5 ~+ p  c* s1 B+ H

" }2 s2 z7 E9 R在“通货膨胀”的状态下,根本不存在“隐士”。根本不存在独立的生活。# u: F4 Q7 ?4 @" X
你必须要搅进红尘中,你必须要纠缠进这个名利场。
7 T5 Q1 t; m' r) r. G6 l* A哪怕你一笔赚到再多的钱,你也经不住每10年砍掉一个零,每20年砍掉二个零。' k! g; k2 q0 S5 v
所有人都必须弄污脏手3 e' l) `( M) M9 N; V- ]1 F
人格之独立不复存在
; D& F( [6 h* f0 F+ ?# f
0 y# u/ |' q, @( \: w9 s% p' o5 E
0 g$ M" D. J/ q* M% W) E& S( q3 Y8 S. F) b% s4 B
因此“水底下的老克勒”,中国如果还存在隐士和高人。他们也一定是居住在大城市的。京沪。
' s9 q- J0 h2 ]& h- u你必须和红尘保持非常紧密的联络,必要时出手一二次。给自己的财富加个零。这样你才不会被时代淘汰。0 F6 Y' V: j/ Q; H8 t! A; v0 ?

/ \) z7 B: B' x5 r) a! ]' r3 n通货膨胀的年代,任何人都必须紧紧团结在中央周围。- U% a2 _( I; i5 u, |
" }8 T  ~( y# h$ o

: ^. q5 H% ^/ ]4 A. O' [
, J9 n, w4 p  Q* U# ^- K. G" e, J3 o0 w4 g5 }' E9 d- |4 T

2 r# k- ~7 V; G  F, [: R9 w2 w, z) o
四)大时代前的普通人$ Y6 @* k3 o; z( @  E6 X7 U' i
- B( ?4 d" C# G7 F
后人回顾2000~2017年,往往称之为[color=rgb(68, 68, 68) !important]炒楼的“黄金时代”。) R/ U, c! r9 Y( w9 `
甚至可以说,“过去十七年中,只要你不买房,你做任何产业都是错的”。
7 T2 F2 m. a2 ~0 D) c2 j
+ E. A# s8 w, n3 Z
4 }, }- U. V; Z5 t; Y但是,当这样一个“大时代”徐徐拉开序幕时。时代中的普通人在干什么。
: q, A0 z4 _  ]- }9 B答案是:他们懵懂无知。" O$ L( T/ h0 |; Q

+ X8 Y; U! E; Q- S7 F
% x' C5 Y9 J( F# E! h# o% p6 V6 I2002年我察觉到不对。之后几乎一年的时间内,逐步将所有的钱全部都抽回来,尽力换成了砖头。
# x2 C' i) \* r' H' ]( C1 M第一步是股市资金,股票逐渐减仓。4 b( d+ b2 S( [- @/ o- g
第二步是银行定存,费尽口舌转成活期。" F' N+ J1 N( @5 p! i
第三步是一些放出去的钱。对塑料铅桶小厂的投资。9 e9 `! q$ E4 q
第四笔是一些外汇,原本准备出国的钱。不顾所有人的诧异也换成了本币。, w4 L6 U4 L, X7 J4 J$ G. G/ T
( \6 R5 ]* e7 T4 z; v3 ], R) k* D
到了2003年末之前,除了一些生活资金,我手里95%都是房子了。
: `2 @. r- a  m1 |" Z全仓,满仓,极重仓,在楼市起飞的前夜。! ]" P5 U% l6 ~' m( b

0 ]7 [& U) A- M; _- `
5 o! f) g; W( Y- W# z
  ?  Q7 ?. H- p4 G4 M/ H唯一可惜的是,2003年的整体大环境,“金融配套”水平远远不如今天。# E! r# P  X4 |' A0 b' s6 |& {
在当年,几乎只有“按揭”贷款。今日眼花缭乱的一切手法,在当时都不存在。
) f1 W2 B/ K5 R  n$ m
8 ?& W: x5 M1 t- j( q  u( O“第三个负号”,负现金,负现金流,负本金流。% E. T" P9 o& B  @7 F$ o
当年只能勉勉强强做到了零现金。
' S4 W6 V# J4 I) l" d+ l& H! x3 \$ ^
(划重点:2003年打光了所有子弹现金。这条线以后有展开说明): Y# b) o6 o) [
, r+ ^! M: m( Q2 I1 M% |6 s

3 P8 l+ N% Z' y$ {
0 ]& ]/ M3 T9 C# z% N/ |我的家族,世代都是教书匠。$ U' S7 T! j9 @% a" h" h
教书这一行,它有一百个好。就是有一个缺点:没钱,实在没钱。( W+ d3 M$ w2 t- m8 X* g6 Z
到了祖宗这一代,实在是穷得苦了,实在是穷得怨了。所以立下规矩,“不许做(穷)教书匠”。" l" O& ~  n% _# ^9 D' Q
后代子孙自谋出路去吧,最好做个财迷。# j, t& G( Y+ J' t
不过“好为人师”的习性,却是骨子里传下来了。磕叨简直话痨。
) ^. r7 e6 s: `% E' F! ?  q# Z6 ?8 \2 i' ?: x: L

% A1 o" G* x) ~2003年等我建完仓后,俺就忍不住,和周围的人说;
) r4 U$ C5 @6 d) h4 e! T“买房子好啊,我看房子要大涨”。
1 B2 g1 O* C& C# N+ J“最新的土地拍卖,面粉已经贵过面包价了(2003年)”; [$ M' b6 ]% z; r7 I; p; f
“政府最新宣布,要减少土地供应”。
5 j2 G+ z4 L7 g7 S1 ]9 y1 j
* Z( l. `% {) Y5 q$ R
, U" P) \* e1 z- F; {: C说这些话的效果呢,就是完全无效9 P9 ^) y: u5 x7 n7 z5 S
除了家族二支近支,其他再也没有人买房了。
6 _( B: W* i9 z4 ]$ z* ^; r4 ^( n# n0 N- R5 e+ K# y3 Y# e& x

! T) o* Y& M+ k; i  d, _8 X: }2 \1 I1 r5 ^$ z8 C3 y" H& z! |
许许多年以后我复盘,仔细回想当年的情况。我总结觉得当时的人,是被长期的“通货紧缩”现象蒙蔽了。6 x" m( |! S4 Q8 b/ m6 o2 D
高宗/朱相的时代,可能是中国人最漫长的通货紧缩。生产力迅猛发展,消费者最幸福的时代。$ i, V% b4 W2 b3 _% F5 L6 Z
3 z( w- q8 a4 U$ w% ^* H
“通货紧缩”的意思,你不需要很努力。- I6 L" H" c( h* S
身边的科技,自然会进步,会降价。
3 g- P3 G$ p8 R) n( g* k5 _
) G' q7 v" K. j& [
* q% p$ P# O9 @: t就好比今天我们也不怎么努力。
3 A8 [; R* k: ^' }; d% u2 W但“微信”突然出现了,把我们的生活和交流,整理得简单无比。真好玩。
4 X( U0 j0 L* L5 N
$ j8 H; T, X, o: k( W“京东”也突然出现了。随之而来的,还有强大无比的物流网络。/ u4 s+ O4 t' ^5 P, U2 G
你只要敲敲键盘鼠标,“一日三送”,下午就送货上门。( J8 I/ C) x3 ?& Z: k1 R1 u; v9 |  G

, i' h5 O: r5 O- N) [! r2 `* j你需要做什么么?你什么也不需要奋斗。
8 u. i+ N1 u  A9 S1 b# v时代在推动着你。时代的进步,使得普通人也越过越好。
# m4 E) t" `* N  }$ C: j$ i+ S8 w# z. m

7 s9 l3 Q  O9 x2 o; {) W* ^; r7 U. N1 N9 o: p% n4 v
因为高宗/朱相长期的幸福生活,使得普通人产生了一种幻觉。
- d8 u& k: U5 H1 E“未来的日子,不会比今天差”。3 O9 c- H7 J1 Z# @
“买房子,不如下午去做头发”。
0 {* |$ G" r2 H+ D6 ^( q% T* ~9 A- }" S' j8 o$ |
: D7 U7 h. z! e, y9 X" n- p2 O/ z6 D
你在他们耳边狂吼,“快买房啊”。
& J% m" G# V, ]4 v" |" F“不买房你会死啊,没楼没高潮”。
6 `3 V; X. E/ b8 i- T0 N“买不起房子,不能住在北京”
1 X, a% D# d8 O" [- |  D% V“买不起房子,没有妹纸,没有ZMN”
1 L$ Y3 a. c" R) n! P- V
+ ^4 v* L0 b; x2 N- U
/ r8 a- h9 m( g
' b! U. x& ~! o' s9 r
这一些“苦难”的话语,对于当时的“普通人”来说。
4 n  k) [' I0 @他们表示难以理解。
0 x: `, L7 N3 @) q! w难道生活,不是天生必然应该越过越好的么。[1]
1 e1 r$ [3 J! G. M# @1 h* L% z* {

0 ?0 W9 R5 h: k8 ^# J6 c我们知道,秀相其实是和朱相非常不同的人。
! \4 E# r) S% j3 i# S; a) h你的生活,并不注定越变越好。+ H* Q: ]. k2 d
  X( x. r/ v4 L: I
3 s- w9 L) z$ y, c4 k2 p' t1 r* p
(生活并不一定越过越好,21CN法国年轻人可能是第一个生活水准低于其父辈的世代。图为失业者游荇)* o( ?2 b2 T) d) g1 o& b

2 J6 V1 c; h5 x( Z2 C4 ~8 |
9 F4 M" d2 _; `& c) ]

8 c* ]5 K1 `$ R. |' U2 d4 O+ f7 d7 V
0 e% q9 k1 r0 B  a* _' w& L, h1 }4 n
五)结语( U9 n! \+ w* N1 h% F1 ]

; d( C1 }8 o& [. O4 J0 \' G% ~在幸福的治下,每个人都过得差不多。7 B; G+ m4 [' \+ e; f" E4 r. x' o8 v
在不幸的治下,生存技能才会逐渐显现威力。
& w3 P+ P) {* b: Z/ \  `# W( j1 ~+ g2 L
9 R8 ], c5 Q4 u  L( `
很多人都有“家学”。家学是独立思考,以及对威权的深深怀疑。
+ ^% j) N  e9 E& I我们知道,Freedom is not free。1 [: n6 q7 u8 M5 i: u6 ]  A
每天下午去烫个头发,然后生活就会越变越好。这种事情并不必然发生。* ]$ b. I" l9 v) _
% A: L+ K  t3 \
/ d# G9 P: Y$ v2 r
同样道理,今天的恒纪元治世也并不永恒。5 ?4 n" [& Y. o% I
. l7 `: [& x% X6 n1 ]
4 J, [3 Y! z% m/ u9 }" v

1 ?# N3 |+ T) a! K) p$ v$ P
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' Y8 k* p* T2 I& r' H7 I
% E" T! l/ G/ t* D/ D3 J: ]

, p, [; s5 k8 J: H
毁三观、树先生
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