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xyz单 #1270

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发表于 2020-12-4 21:18:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
关注[color=rgb(68, 68, 68) !important]水库[color=rgb(68, 68, 68) !important]论坛
8 Y+ v9 Y/ T# p5 b90%的知识,并不存在于“公开市场”上。绝不是你买一本“研究生物理”,就能知道Ferrari怎么造汽车的。并不是每一个行业,都有“水库”,愿意倾囊相授的——[color=rgb(68, 68, 68) !important]yevon_ou
& [: z- r# `# m2 ~9 ^3 S
xyz #1270- M6 E- E: {$ x1 \1 G/ e
$ T2 D% K0 `8 J2 S) W
5 G$ V  ?* @$ W  X9 W6 d+ E
今天我们介绍一种特殊类型的“ABC单”。& j2 f+ Q: R) |; s7 X! H
在某些城市,也被称为“公证交易”。! x% C7 \4 w* T! e" t  c

" u. \; ~: Z! k9 c3 k3 a+ c* Y
4 r, a% ]6 F& O- z
7 ?) s# _7 f4 i! a' H/ K3 _: f$ Z一)ABC单
7 i( O- y- A8 M8 z& `& \$ l' N0 r- R
首先,让我们回忆一下,在《ABC单》#1210中,对于ABC单的描述。( ?  `7 I7 w8 i1 O* r+ E5 S1 n

# T9 y: R) B5 ?: N& Z1 w

    $ [8 x; |5 r0 y& e8 Y" ^+ F
  • ABC单适用于极短期的撮合式操作
  • ABC单本金极少,杠杆率极大
  • A一般不知道C
  • 后手是埋雷流和毁约流
    3 y2 ]; B( b0 u3 e+ a

7 J* p8 F3 V/ \1 z& b7 x
0 M# s& d6 \9 J5 Y但是,ABC单还有一个变种:“操刀”的时间极长,甚至长持。杠杆率也很大,专注于贷款,而不是接盘侠C。
, |; D- Y3 d' U
/ {- X8 _5 d. S, s) q
1 i. E4 ~; L/ H3 e: k! N' B7 _1)房东是x,房子价值1000W,还含有550W贷款+ ^# Z% x3 q+ p2 ]9 A- @, O" d- t6 I
2)你是y# _% |9 c) [8 v7 x1 X

* b. v; @* w- `  ]" b0 H- w这时候,你去和房东谈,y把x的房子买下来。但是;
- `6 m; F2 U% |- D, Q# i
. d  U% x2 a$ x7 a7 f: u0 ^3)不过户,节约税费7 f/ Q8 F: e8 l: k' ~4 d, ?5 t8 r: K
4)不提前还贷。而是由Y来代还
/ {2 S1 E2 L; H' u, t5)给房东450W现金; ~* w) B. u1 I0 a5 g
6)做450W抵押证,锁死房子& ]' N- \" O; o& R3 q  k. Y# E& k  ^

* H/ e& c( L$ b" t4 I# {& v$ K' S
# }# ^5 T% J% J1 H, M# n% J* I; K形似而神不似,虽然看起来ABC单和XYZ单很象,但其实却是完全不同的东西。
' j9 `( L( S, T/ N6 b+ K/ T尤其是内里的思路和逻辑,南辕北辙。" {! I6 Y4 O) Y9 t/ f" }8 B: f. b

9 I$ m) T+ P. X& c; S5 l
2 S% Y& n2 K9 L. z; O
ABC

/ x1 F5 V/ E/ X' _/ j$ e
XYZ

) x9 E2 j# Y7 I) q* P  x
节约税费
. h3 T0 R- J, K: c) |

# b0 U1 u2 m+ h% k- j+ C8 B

- z, j. ^/ h7 @* b1 r
不受限购
3 l$ o. |! h+ J8 U

( |  I" p! L) B: _1 e
) Z' }( Q  l2 p* F
放大杠杆
2 j8 d( j+ P. n/ ^& N: y
9 C3 i4 d, ?" ~/ a- S; E/ b! O

) }$ c$ F. M2 j2 H. o
时间:
. M* l  e- T0 x+ @3 Y
超短期
) k2 Z( M4 T4 z
长期

8 o3 o# T! B) C, R
策略:
/ Y* i# B1 y6 {8 L' M8 _& B
挖笋
9 c! }, I$ y% y& t* f2 v2 p
大势
" e# M% @) G2 r' H( f, @* Q( [
赢利点:  k! a1 Z4 Q- g7 [
接盘侠C
  r3 x& p# V% N
贷款额
0 S) ?) l2 N! z, u2 u. l: X8 o
短肋:  d5 K0 a$ M6 k# P3 k
脱档
& e* R& X+ f2 @+ _8 k6 F/ h
房东变卦

" c; g. ]! S: j- F' T3 ?( w5 k2 l
案例:
) U7 `8 o7 r2 A7 i/ r1 U
很多
8 o7 e; r9 i! @. }2 A
很少
- y; L- Q" M9 t3 P4 R% C  x

) X. t7 x+ U9 C+ C0 s
  ^6 p" T* V+ C2 B! y/ ^首先,和ABC单一样。xyz单也是不用过户的。这样就不受5.55%增值税+所得税+契约,不受政府的层层盘剥。可以完全独享利润。& z% p" E8 ^& y: d

& r4 i7 N) x( u- C  j其次,和ABC单一样,xyz单也是不受“限购限贷”限制的。无论你已经买了多少套,无论政府的“限制”如何苛刻。它都是管不了你的。你依然可以拼命地买。无限量买。
+ O  ]7 i6 Z+ w# R" r$ f  f6 ?7 R* U+ n

& e4 b1 h( T- Y4 X4 x) z" q8 C
7 ]! M0 W1 p6 A0 K
; z4 N1 h0 ^7 O% P$ Q5 {% r那么,ABC和XYZ的区别是什么呢。
8 h2 f% k1 G$ y0 Q) y' ]0 L5 Y6 ~区别是,ABC是没有“能力”啃下这整幢物业的。6 `- y$ I) g& Q# I. c6 c

. L7 A0 y! L' d5 C0 Q8 @好比我们在《》#1210中,举了一个郭应泉啃22亿大厦的故事。
$ B  K, Y) @" d" J/ `, P2 o% O但其实他并不是一个十亿富豪。这个人甚至连A9都不到。
  g" Z. U% ^. q" c6 p6 UABC单只能立足于快速出货“空手套白狼”。一旦卡死,立刻就是塌定清盘的惨状。
+ n7 F' M9 F8 k9 O4 A8 Z- d/ ~  t- l" B3 A5 N, m
' d. p/ @+ i7 a* |
但是XYZ单,他是立足于“长持”的。1 E( D4 `5 G- u9 `
Y是有能力啃下这整幢物业的。2 P: b0 u; a  H+ u
甚至可以说,XYZ单只不过工整的说法。Z不存在也行,只要XY就可以成单。
8 j) M3 ^& m& M# E
7 d, G+ I2 T8 \6 o& x' \4 F+ W$ {: q; s  ^& k: V* q2 A, `

" R4 u  B6 D9 E, Y  z2 B二)XYZ单
# t$ H$ x# K6 f0 }! [6 r8 X  i. ~# U8 |3 o# f  N. Z; x1 _4 b
那么,XYZ单的手法策略是什么呢。XYZ单,主要是冲着“X手里的贷款”去的。+ z* y4 B4 o6 \; ~8 y" N- Y, G" B6 S2 a

. r) t; T* f- W/ g$ ^
. f) s; A* T# o& b8 X五天前,北京出3.17新政。二套首付八成。
# h4 h8 O( |" J* G( V/ C2 l昨天晚上,燕郊廊坊宣布限购。# n1 W3 K6 o5 x+ G0 `
今天早上,抵押又有新闻:
% J- h- N* v. }  r' `+ P
( R0 W  B( `8 \5 I6 H) j+ D; A8 U
0 T! q% w5 ?7 s! m9 k5 T9 X; k0 P% L7 [7 r0 I( i* |  d
“全款抵押”这条路又被堵上了。资金从出产证,又要再等三个月。也就是一共要六个月左右。
1 [1 V+ e. r5 v7 j+ ]7 o5 u对于“过桥”来说,六个月是几乎不能忍受的。
' Z! Z( {7 q3 B
/ G1 h5 l0 c1 F9 s4 x我们知道,“三个月”和六个月,不是同等数量级的概念。
9 Y( f0 {  A6 ?$ \. Z: S! v三个月时间,光信用卡免息周期就有56天。你找二百万的信用卡刷一下,在“信用卡假期”就把过桥事给办了。2 o( v! O8 A& L* z% Q
. Q/ `+ ^# D$ d* N7 L1 Q, H- B
但是“六个月”已经是中期的概念。需要寻觅中长期资金。- ]* O: w* x* T1 b1 u" F( B+ e
不仅利率成本大大上升,来源也少很多了。' ^1 O( C6 r% |. T! m: F( O
1 i# K1 w) N* d' X- O& a& z4 Y
5 e2 M  |' D# |2 U. {6 p, M

9 ?& Y: \9 U( Y1 M; H8 h" d( x哥哥昨天打游戏到3:30,今早十二点刷牙的时候,我就在想,要不要写一篇《我的亲爱的,我的贷款在哪里》。+ g* v& t' F6 S8 m6 b! f
我们知道,真正赚钱的是房贷,房产只不过载体。
/ W- R% Q/ s  m, m但是在今天“调控”的大环境下,贷款越来越难以获得。政府层层围堵,贷款才是真的难。! ?2 b2 C6 L$ K; q1 c
: X( H+ X2 ]" B* J' N& ~0 I
早上我想写一篇《贷款在哪里》。列举十个小技巧,在每一个角落做好1%。积少成多就凝聚成了专业化。) t8 P& _6 t$ X; h& G# [

    0 k7 }* E5 {) c* X, Z
  • 卖房子,优先卖没有贷款的
  • 离婚析产做首套
  • 第一套一定要贷足
  • 年限比利率更重要
  • 等额本息比等额本金更好
  • 优先用掉瑕疵房票
  • 贷款时保持多核,核心洁净
  • 拒绝短视置换
  • 适度做到负现金流
  • 跨城市破除首套
    7 t  n' Z* R: r' h  }+ W
1 I' V: L5 M: X) \

, d1 z- F1 R9 K1 ~/ S这些东西,如果你找“UC震惊部”起一个标题,例如;
  `- w. K; o; B/ k, x; `) R《震惊!十个技巧帮你省下百万》
# [2 e' j- W! n2 O( _. _# `* ~《震惊!一个女人和108次离婚的故事》
2 R. U  D+ l' I# h; |% X; k4 y5 G  K& L8 A
(震惊:女人只要有钱有房子,管你是不是禽兽……)
% K. L0 x2 x5 f% ]6 N6 v$ j ; b$ O. ?4 @' f; G8 q8 ~

* b7 V3 g& k$ ~% P- ]! a7 B' v+ ^: E( L- \5 N
起个“爆款”标题,分分钟就是网络爆文。# X& S; e+ l' Y- c  {4 O
于是写了2000字,哥哥把文件删掉了。: V- f" B3 g) Z2 ]

% j- C1 ^# h6 p4 r为啥呢,因为太低级。从头到尾全部都是已知的科技树。3 F3 G* x" K  f6 E' G7 A
整理“限购目录表”之类庶务,交给瓜田这种公众号就行了。
7 V( x0 k2 }, z4 A  I5 g$ t% C3 A水库出干货。
; d/ }% \7 f! Y8 s, [9 n6 F
) v) L7 J; D: j4 t( Z水库文章成体系的。成体系的就不能用“震惊”。
: A: ^& @4 ~3 H. T) u水库标题三言二语,《》《XYZ单》《》《》。
: M( l6 L- k& Q% S) s, G$ ?$ B5 S三言二语都是精华。
. U* }# i+ r/ t; Q9 G4 W) b! @1 p. N- C+ A$ B, [$ x5 U

4 p/ T0 L+ O& M3 ], C
' d0 X; U0 L4 {2 g  s  D/ B言归正传,ABC单和XYZ单的区别。在于二者的出发思路就是不同的。. U  O/ s" [, h' ~* F
ABC单的本质是“套利”。归类可归入“药单流”一种。1 o, w( H3 {6 w- F# p9 a5 y& }/ c
ABC单是独立于大市的。不赌大势涨跌,套利七折笋。9 Y: t7 u5 Z: f5 L# }

0 q$ K7 m! w% U( T% T而XYZ单的本质是“长持”。是属于“大面积低单价”囤房流派。6 F/ k' V. e9 Y, q% h6 `
目标是通过尽可能少的资金来控制房子。着眼点依然是“贷款”。
" L+ E5 M" o7 j# j
$ c; i) O/ h. L6 m. E5 R- ~/ X6 O* f5 L# g5 ^$ e$ G; F, M+ X, U

- W3 p8 g+ o( n4 c4 J5 FXYZ单操作时,一方面要考察房屋本身的品质。考察房屋升值潜力。
* I# R$ s3 W" Y另一方面则要问清;% h/ ~0 I0 X8 s3 o' G9 V
“还剩多少贷款”
' J" r8 }, i$ C2 I/ }2 C“七折的还是八五折的”
# D! F( n9 Z) C. n“房东愿意配合我加按么”7 Q6 _' E7 N& N( u) }4 F# A+ t
“太棒了”!
- X  E, M$ M9 c5 \8 b& `8 E& m" ?: ^. X5 z9 b$ Y5 N' Y

2 r8 c- ]4 [# K* b) T- x2 r+ U, D: |
和深圳某些流派类似。深圳的“公证交易”十分流行,常常有长持三五年,换六七个主人,不换房本的。8 O. I  P4 V' ?" l$ m2 X
但是,“形似而神不似”。
  U" m/ M* l1 i( ]
5 u6 {) G# W& p  K/ S深圳的“公证书交易”,通常是全款的。追逐利润的着眼点,也往往放在“升值”“热点”,放在了房子身上。& n* y2 o' j" u, h9 H
对于雅房这种低科技树行为,俺们痛心疾首。暴殄天物!% ^+ e% \5 B9 l, d
% W; y% t) m- b% ?% W9 v- B' K
买椟还珠, 买椟还珠, 买椟还珠!: L, d, N% ?3 H! U: N- {$ E
+ \$ V3 o$ a; i2 D5 e2 ^$ F
1 N5 R# N" h$ h3 ?, U& P

2 ~- a0 N6 Z* B( [- `三)缺点和风险" q6 ?* `$ A  J* M) ^2 S

6 n& i; U9 T6 T. j. T% i和ABC单一样,XYZ单也有自己的忌讳和风险。
- t$ o) X9 k/ X% t  W. j6 G" T; {* c! L
我们知道,ABC单的定位是“短炒”。利润来源是“笋盘套利”4 X% i- O9 ]0 S
所以ABC单高度忌讳“玩脱手”,空手套白狼招数越精妙,出差池的几率越大。
0 X" L* a, v+ K* u1 G1 i/ N, ^由此演化出了埋雷流和毁约流。! k# {1 P+ b3 {! d6 m

8 q+ E  o* D6 j1 I4 t1 A
' I+ v" O/ B( l+ g7 b, W
: G! Z. F7 q  X6 ^! OXYZ单有二个缺点。3 M+ I8 X2 F5 j! H/ S" [
1)稀少
6 ^: Q+ x- @; x$ |; ]) b1 i* k) Q2)房东人品) i/ ^- ^: t- N- o+ _& N- y+ J
/ k. m/ N: x6 U% t, U5 V
: X" f% O$ ?+ r% ~9 f% O- X
XYZ单少,极少,非常少。$ C( E' x, @) T6 s
如果说ABC单已经属于冷门货,一般人不接触的领域。则XYZ单的数量,比ABC还少1:10" K6 @* K* V3 ]' Q
) e+ d" Y" v3 W4 n. X
对于ABC单,B是职业炒家。A是普通人。
7 S' i# H% p' S6 e& c而对于XYZ单,通常X和Y都是职业炒家。这就决定了此类交易的非常少见。4 p. d+ z  k0 v% [
3 Z. H2 b/ t9 J" B$ \

( h8 l9 a. t9 q* p4 ~因为这么复杂的逻辑关系,只有职业炒家的脑子才能搞得明白。
1 V3 y9 H/ t8 r# P  z0 Z而且视房子如玩具,如筹码。彼此买来买去。普通人心脏病都要吓出来了。8 y4 g6 h& z( ?
+ ^- O2 ~- F! N, n
对于普通人来说,“一套房子就是一辈子”。
9 }, e& ?3 _/ m" x- `9 u一辈子能攒一套房子就不错了,北京能落脚就不错了。你和他说XYZ,他肯定吓得夜夜失眠。
7 A+ k+ L! Y9 C! z! D6 p: N/ S只有你们2N房产证打扑克的人,才是同类。
" v7 |! R4 f( u
/ m$ @9 i7 e$ x' A
: e; C+ O3 J4 i6 a# ^# }XYZ单主要常见于多军内部的互相交易。
0 E; V$ o5 ]+ i! {因为每个人都会有流动性缺口,间隙性缺钱。银行还要隔夜拆借呢。
# _- A8 K; W5 D8 ^0 ^7 u6 t
9 G" L- c# L7 P( ^+ \而多军之间买卖很容易。2 e4 o9 R3 B2 \
大家都是聪明人。
" P4 K3 {2 @% @  W: L三言二语几段微信,就敲定了数百万的往来。普通社会上,要找X的货源,可真心不容易。
  `% Z" J" Z( b0 Q* @/ `$ x
8 q, F0 J, @5 T* k% F6 t, c% v: ~8 Q3 J
  }, ]/ F7 [4 u4 Y5 w3 T5 {. t& b
第二个缺点,任何产证不在自己的名下,终究是有麻烦的。
5 b$ L1 c9 i+ q& r; dXYZ单再怎么说,也是占用了X的房票和名字。4 I+ ^7 s  m0 d0 I, }  a# p! j2 C

" L" h1 t% a: P- w  l. `! m我们知道,ABC单往往是很短期的。四至六个月分出胜负。
% \  E& p) w7 H9 e而XYZ单虽然可以长期,3~5年没有问题。但终究还是要把手尾清掉的。5 ]( p0 a2 c6 d6 e* V
1 N* G( a6 j, Y7 O8 Q) d% Z3 x
9 G7 r  m0 m- G2 y8 |
6 K4 x! h, {% C+ f; D' ?
四)高阶用法
% [% |! r  [: N/ J* f
0 {! A/ z+ T4 q# S照例,我们写一下XYZ流的高阶用法。# C5 U4 V- Z0 h& q: g' h9 j

! [0 ], ?/ _, Q. B0 |第一个用法,是反过来问“对方”借钱。# ^* G4 @7 |( i& n' G
好比说,房子1000W,含有贷款550W。房东X应得450W。9 t7 c9 p- P; m. t& e/ ~
可是你手里连450都没有,你只有100W。% i2 K7 W  G& q8 W" i8 o/ M
' r+ J. ]. ?, s" M% k& ~

4 ~  R, ^; D, j0 P100W可不可以买1000W的房子,答案是可以的:
6 q0 w" s4 M8 Z2 W$ V
; \1 v9 q% ]; ]+ i- p" k9 |( i1)房子由X卖给Y) v$ ?0 f0 u% f* `4 l' |- r
2)原有贷款550W,由Y继承,每个月月供由Y付
, \* Z+ W) S' z# Y  r3)X再借350W给Y,算作借款。
' N. u3 I( c& v. a. \. X  [* P
! r9 ?6 ~* r6 |+ X% r, OY应付的是450W,但是他只有100W,他可以问X透支350W。算利息。
, {, _+ L7 U  |! b
/ T0 Z' B4 D- v8 z& U: [0 d4)Y首付100W
* |6 g+ Q& [: h5 {8 u. a: b0 g5)Y支付550W按揭月供28000+350W私人借款月供35000=630008 ?( e* U; f( i* F8 }- `% M' E
6)Y获得了一千万的房产
+ O1 I* M1 P: S8 u! Z6 o0 ?% o
9 z# S) Q) W1 N2 i
0 [+ t2 J7 l: P4 C9 s
6 e' S7 n! F2 X5 k* s这样,Y只用100W,就撬动了一千万的房产。  V5 q: U9 d) B  Z" b; {' U
而月供按揭,可以拉平成为一个不太重的细水长流负担。4 C5 m2 d- P# |/ N, E
杠杆十倍。
) [7 m9 N0 o- }% B  V. H, I
3 c! }" V1 b$ F, e3 w' Y) A4 g/ f: v3 p) I8 y! X5 r
你完美继承了原先几百万八五折的贷款# `5 O& X. v1 x3 w: ]5 @& H' o
不用交税,避开限购" Z$ @8 o% |& Z' ~
还有十倍杠杆。流水负担也不重。
6 A# }9 c) c+ @+ ]" ]: z& `  C

" x3 f% `6 p) N2 k( T  d5 C& `& w3 c0 Q; M1 n% A: \2 f& Q
9 m8 ?$ b; U2 i9 ^: d' P+ _
第二个用法,是“再抵押”。3 L2 }0 m9 t2 K. a6 E$ F" M
6 v: C5 I4 v; m
等你过了几年,1000W的房子涨到2000W了。百万本金翻十倍了。
5 i4 A' v) |  m! T( d  H你跑过去恳求房东,“做个二按再抵押”吧。, J; P7 v! d; r+ L+ G
1 p" l5 ~7 y' z
5 G+ w( S. ]/ H( X8 Z9 f4 R& N
这个时候的二按,用的是房东的征信。
7 ]# N  c: n7 }7 b% K2 ]1 O从银行里再借五六百万出来。各项债款还清,窟窿填掉。) S& E8 ^3 p7 n4 \1 c* a
笑不动了。
! H+ z5 x# {. I# }$ u
! z3 S. c# w4 R0 V8 ?- j
) v0 |3 Q' b/ P" q  ^% E$ M. `3 ], R5 e3 S% f# C" U  H. i
第三个用法,是“回购条款”- x& X4 v3 i7 q0 Q
9 S- A: K9 s& L! P2 ~: g
部分XYZ单,X会提供“回购承诺”。譬如五年后原价回购,或者五年后+30%回购。: D& z. i9 z/ O+ Y8 R& \) ?

" W& K2 j$ D8 p9 _1 s* p也是一门好生意。9 T. I# U$ m9 P) k# C: s6 p& o

8 I# W" z. v2 J/ c1 K1 u" W/ u: E  `- Z/ M. u
& _6 |8 T. p1 K0 C  T' [
五)结语
2 l. h% A; P# t! w
! Y5 U/ ^$ }. X8 O2 E9 D在政府管制不到之处,我们见证了自由市场之魅力和强大。dT>0
" b5 X! q) _1 Q6 r6 t
2 l$ \; M& U9 D7 U7 a- q+ Z
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4 w8 {5 H+ V, M3 G- S
5 h' @! H3 N! Q3 t

: l8 S# r1 G2 Z; ~6 s2 r

3 z7 T6 l; a3 h

0 G  Q( ?4 A) I. X" W( j' I+ L# d: C# g0 S- T, k
毁三观、树先生
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