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xyz单 #1270

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发表于 2020-12-4 21:18:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
关注[color=rgb(68, 68, 68) !important]水库[color=rgb(68, 68, 68) !important]论坛
6 O. f% ~0 Z3 @2 \% _( x3 ?90%的知识,并不存在于“公开市场”上。绝不是你买一本“研究生物理”,就能知道Ferrari怎么造汽车的。并不是每一个行业,都有“水库”,愿意倾囊相授的——[color=rgb(68, 68, 68) !important]yevon_ou
) {* a& k- G* B
xyz #1270
- W* D- D5 G8 y4 r, N( B) M
! s5 O9 T; f7 b4 a
1 v1 y8 ^' J2 Y- N今天我们介绍一种特殊类型的“ABC单”。
$ O7 r5 |$ F: I4 o在某些城市,也被称为“公证交易”。  w' y; g9 }4 L# g# M

. y; }* f! X# s9 g: `! o) p; a8 A; _" ~' [6 D5 m# P
! [# h/ m4 D1 B" W
一)ABC单
* |- l5 W/ ]/ y4 z, [& ?: b3 B7 k) h: X  [+ K, l6 c$ ]
首先,让我们回忆一下,在《ABC单》#1210中,对于ABC单的描述。) w' J. a. |" J* r; D
  Q4 f0 _0 ~5 V5 q& t5 }" U; ?8 I  N

    1 k! \7 H+ j$ g& o$ |, B
  • ABC单适用于极短期的撮合式操作
  • ABC单本金极少,杠杆率极大
  • A一般不知道C
  • 后手是埋雷流和毁约流
    3 U8 c& V: q! b1 k
# ^6 e" m% b% W
) P9 G8 |3 Q" s. ?2 S  N3 p
但是,ABC单还有一个变种:“操刀”的时间极长,甚至长持。杠杆率也很大,专注于贷款,而不是接盘侠C。
; E7 L- t" a2 l5 f# Y  ~" r1 O
% v# C8 i1 r/ x: O% [
; \1 m' O" q0 B% D# r+ Q# t1)房东是x,房子价值1000W,还含有550W贷款
/ t. p' [. w! ]1 C( [+ K6 I2)你是y5 S- }! V) x7 Q$ H$ H4 S4 ?. s4 [
. I0 Z( l! Q' I) n  {( a3 M
这时候,你去和房东谈,y把x的房子买下来。但是;7 q: G3 ?4 q" l3 N% ]) q% `/ |

% E" R- }  Y; i3)不过户,节约税费$ n! b$ l) b% t- V! J/ t1 u
4)不提前还贷。而是由Y来代还* R; C. l  i( B( z; `' \( H
5)给房东450W现金
) P( K7 H1 V* K0 f9 W6)做450W抵押证,锁死房子
/ K( w+ O3 }! C# n* B4 P5 B) f* i$ F- X7 O

# ~$ N' r0 l) R( v7 B* E/ x* t形似而神不似,虽然看起来ABC单和XYZ单很象,但其实却是完全不同的东西。6 ~5 M' O5 X5 x
尤其是内里的思路和逻辑,南辕北辙。
+ Q+ C4 y8 V+ c' A
, o" I* m/ v% G6 O; f4 ?: }: S
3 x, x: z* E0 h
ABC

( ^. B% b' P3 @9 @# R, y% P! I: I
XYZ

4 C3 ?1 x5 m6 z' h' v+ u0 x
节约税费
: e5 d) F) j! H) p7 _7 f7 \

$ `! Q; `- F5 z: G& S
+ r# q0 A$ H& |, s
不受限购$ S- C$ f& I) h' Z8 y2 v8 Q

; \  h/ u( H. l* t2 }8 H

3 }0 O4 B* z5 J2 l
放大杠杆
2 E  |4 ^4 b0 T; n& S$ N* X6 `  v

- Q0 G- f7 S: Z' n

% W9 `- x* v" B; V0 d
时间:
' n# r( p+ }" _
超短期

6 i! e8 |9 Y* C. h
长期

9 t- R( w1 L( z: j
策略:
% J) O. U! v* ?9 \
挖笋

1 V# J0 M! |: ~7 {1 b  G9 U( f( E
大势

. b" i; m: z+ E0 \
赢利点:& t4 C. I) x9 t+ i& T+ W  ?' ?3 ^6 h
接盘侠C

3 |3 M4 G1 i% X. ~5 Z# P# h, I
贷款额

2 i6 P- b, k3 P' m8 |
短肋:
. v0 g9 U4 `. V7 I* r7 s2 a$ y
脱档
2 X) I) G, e  a: u3 E* A+ ~
房东变卦
6 f% ]$ ?( r, ~2 [' |* ^3 d. V( g
案例:( R* I" m# R/ G8 K' |# t' j: E
很多

  K$ ~  M, Z1 V0 V1 |) Q
很少
9 A0 a5 C" m. w: Z2 q, C3 }
; Y( {  ~, W2 n. u
. _  U$ t" Z% j8 n
首先,和ABC单一样。xyz单也是不用过户的。这样就不受5.55%增值税+所得税+契约,不受政府的层层盘剥。可以完全独享利润。
+ W2 H/ \% ^% h" j/ w0 u4 v
1 f3 B% s9 {/ T其次,和ABC单一样,xyz单也是不受“限购限贷”限制的。无论你已经买了多少套,无论政府的“限制”如何苛刻。它都是管不了你的。你依然可以拼命地买。无限量买。
: @6 P6 t. j5 l) T' _7 H* A5 c7 b2 M6 m4 g3 I& b  {5 p4 m2 ^

2 v4 |9 `& J) {, r' F  s( |
: |5 \6 c0 U' O3 u
8 J' a# I! Z( {) j3 L7 s: o那么,ABC和XYZ的区别是什么呢。
  h8 f% ^2 z* c0 I区别是,ABC是没有“能力”啃下这整幢物业的。
5 E3 _, s' b) j) r+ ^! }) F: g: o$ J/ K7 U7 F6 Y
好比我们在《》#1210中,举了一个郭应泉啃22亿大厦的故事。) q& a6 f3 B5 T/ o8 }4 p
但其实他并不是一个十亿富豪。这个人甚至连A9都不到。
3 m; \0 R7 J! i$ }0 `2 CABC单只能立足于快速出货“空手套白狼”。一旦卡死,立刻就是塌定清盘的惨状。
0 ]$ O- f: \4 u7 ?! k3 ]* K: ^+ w' W+ Y: r1 g0 O
6 |( t3 a( d/ u5 Z" d5 g6 S. t) J
但是XYZ单,他是立足于“长持”的。, M$ m7 q' F& e+ H3 T
Y是有能力啃下这整幢物业的。; s0 v# y* `2 d: F: Y, s4 P9 U9 d
甚至可以说,XYZ单只不过工整的说法。Z不存在也行,只要XY就可以成单。
7 t+ x1 B6 o) K+ w# K/ u- j! b1 M5 k$ C* i+ t( C8 k0 i8 e
  f& `! v' l$ b7 j7 b% Z. B; s& i
6 q9 m+ j; |! X
二)XYZ单
$ Q4 @, ]& a+ X* i' j+ U2 \2 G! [
% V0 A% y; m5 Z, k+ a/ v( T那么,XYZ单的手法策略是什么呢。XYZ单,主要是冲着“X手里的贷款”去的。! T* B/ A2 q: k; E0 u$ g
" h% @  ?& v5 q" n
/ i: X4 x/ y& g: {; k& v/ P
五天前,北京出3.17新政。二套首付八成。$ X( T; F" @) f2 S7 I$ R
昨天晚上,燕郊廊坊宣布限购。. F, [8 W/ F/ G
今天早上,抵押又有新闻:
8 p. b) P& T+ V- ^- A9 Z2 o0 }
2 U& f8 Y% p5 A& Y$ r9 @9 W9 f: ~) E . `- a' ~; Z8 h/ t, p9 Y! N
& q6 t; `, D+ X' T/ ~! J: s
“全款抵押”这条路又被堵上了。资金从出产证,又要再等三个月。也就是一共要六个月左右。
) O- E( [4 J: O& B; Q* Y$ W对于“过桥”来说,六个月是几乎不能忍受的。9 o) _6 H9 U8 \+ F$ W" C$ ~
4 u' T! ?5 ?* l3 I
我们知道,“三个月”和六个月,不是同等数量级的概念。
' M! j6 |9 f* ^  x, ]三个月时间,光信用卡免息周期就有56天。你找二百万的信用卡刷一下,在“信用卡假期”就把过桥事给办了。
3 g3 M: c  {5 v( e6 e  K- M& S5 G# t" C7 R# W
但是“六个月”已经是中期的概念。需要寻觅中长期资金。
$ \" n" }' w" O& T2 H5 L6 }不仅利率成本大大上升,来源也少很多了。2 t1 v7 a# J1 t+ C
/ S1 ^  P; E$ U! I  g
0 h2 N8 v' w5 C  S' d: a
7 D: ]8 _3 s; `9 G7 G7 c
哥哥昨天打游戏到3:30,今早十二点刷牙的时候,我就在想,要不要写一篇《我的亲爱的,我的贷款在哪里》。# i" d* v9 v( w: n3 T: Y8 j
我们知道,真正赚钱的是房贷,房产只不过载体。
/ F; {, V( W$ H+ ]8 C; _* T, [, l但是在今天“调控”的大环境下,贷款越来越难以获得。政府层层围堵,贷款才是真的难。
/ v: g6 W, k7 u2 x- W7 s7 E8 @5 r! z3 B2 H3 L/ g3 z" K: n
早上我想写一篇《贷款在哪里》。列举十个小技巧,在每一个角落做好1%。积少成多就凝聚成了专业化。
0 C7 u4 L1 V) V

    * @+ u0 v# L1 e, q& q  S
  • 卖房子,优先卖没有贷款的
  • 离婚析产做首套
  • 第一套一定要贷足
  • 年限比利率更重要
  • 等额本息比等额本金更好
  • 优先用掉瑕疵房票
  • 贷款时保持多核,核心洁净
  • 拒绝短视置换
  • 适度做到负现金流
  • 跨城市破除首套
    / F' ^0 U" s5 U0 C' S# E7 D! y( z! S
; l+ r, s$ t8 F# |1 @  A2 [! a

, Z' Q/ c1 }5 }! P) ^. C这些东西,如果你找“UC震惊部”起一个标题,例如;/ J2 N' ~4 ~4 L8 Q: U
《震惊!十个技巧帮你省下百万》# a( \+ K$ F- r: |) p9 V9 s6 X, E
《震惊!一个女人和108次离婚的故事》2 g- c; e6 W0 U4 P) B. R4 p0 s
7 b4 z# \1 F7 T% m
(震惊:女人只要有钱有房子,管你是不是禽兽……)
2 Q6 N+ b* p' F, a9 M3 q
8 S# ~" i$ L! G+ F% S2 S
" z, R$ A: F" K+ O8 |0 z& K3 b
3 }- N0 M( \! G3 f, B) g起个“爆款”标题,分分钟就是网络爆文。
  V$ Y! K, `9 {$ K" m8 P3 p' q于是写了2000字,哥哥把文件删掉了。
  q$ j/ a4 q; l7 Z1 b- k
7 F1 r; a1 {6 Z: J为啥呢,因为太低级。从头到尾全部都是已知的科技树。
! J) M$ M% L; {3 ]' P整理“限购目录表”之类庶务,交给瓜田这种公众号就行了。1 e  j" J7 R& e, B" f2 f. \" I
水库出干货。! t8 X% e) a9 ~8 V

8 H/ P2 m% s+ r7 V+ }: G水库文章成体系的。成体系的就不能用“震惊”。
0 z* m5 @( `& x1 r8 w7 j$ x水库标题三言二语,《》《XYZ单》《》《》。% \, e2 K! |) G7 R- d$ R
三言二语都是精华。
# Z! l" q' B# g
+ b" `1 r2 H  L! Q. V/ C  J9 U
# {5 V1 m" m8 V" [) u
言归正传,ABC单和XYZ单的区别。在于二者的出发思路就是不同的。. ^7 F! C$ Y$ Y: s; M: v  Z9 D
ABC单的本质是“套利”。归类可归入“药单流”一种。
: D* O' T  x. Q4 S# t" a. DABC单是独立于大市的。不赌大势涨跌,套利七折笋。
; {/ \' l; m9 v! t! G  K( F) b9 u8 n2 O3 W9 i9 n0 z
而XYZ单的本质是“长持”。是属于“大面积低单价”囤房流派。
1 ?: H" Z& V  v& S目标是通过尽可能少的资金来控制房子。着眼点依然是“贷款”。
" m9 _: p5 i3 F8 r
% @1 z' g8 K, Q$ g# q. v* m6 Q6 P& H7 z) J. Y- _! p% b

8 \) v% C* R. C+ g" g# F* cXYZ单操作时,一方面要考察房屋本身的品质。考察房屋升值潜力。3 n' j4 h- |% y$ u2 l# l9 {
另一方面则要问清;
- ^* ?1 i" j$ i" }“还剩多少贷款”4 F, A/ u9 c0 E/ a
“七折的还是八五折的”/ Q3 Y  [9 O4 a: L
“房东愿意配合我加按么”
4 Y: S( r( A" J4 K5 q“太棒了”!) v% ^  m1 u; \! S
$ V* s* p) H4 p# K3 z: G4 G
4 W: ]' o& ^: v3 h4 g4 @% @, `
( }' i5 S" U7 M3 ?9 S, i. ^
和深圳某些流派类似。深圳的“公证交易”十分流行,常常有长持三五年,换六七个主人,不换房本的。5 U, p9 E6 Q7 ^+ E3 w3 O& i$ o
但是,“形似而神不似”。$ T& n, Y5 Q( @; G
0 |' ^8 J- H9 g! H1 a6 G/ Z2 C0 Y. W
深圳的“公证书交易”,通常是全款的。追逐利润的着眼点,也往往放在“升值”“热点”,放在了房子身上。3 `' a9 c$ X- m8 M; U" ?
对于雅房这种低科技树行为,俺们痛心疾首。暴殄天物!1 W/ q0 U; r. _" B
( V% @# d& C4 n5 J  [
买椟还珠, 买椟还珠, 买椟还珠!- _1 O- ^3 I( s) J

8 N2 e6 ~. i3 g% ^1 Q* V8 A; y$ G9 V- s/ w
7 O: ]1 o  `8 D, p# M/ B0 B
三)缺点和风险$ P8 O. d, s' L& U7 ]

# G* c  L& _. I% O$ P) Z, S和ABC单一样,XYZ单也有自己的忌讳和风险。, A3 F& J0 V- A: [0 i) J
: [" v: R, y5 J
我们知道,ABC单的定位是“短炒”。利润来源是“笋盘套利”
- d1 D3 ]% q7 w8 m! l# v' u所以ABC单高度忌讳“玩脱手”,空手套白狼招数越精妙,出差池的几率越大。3 h6 U3 p, s! W
由此演化出了埋雷流和毁约流。
! ]8 C( p/ m- t( e& R3 h6 y3 N4 [1 k, }1 }
1 j, S- k, _" w
$ @) b, ]& I( j4 `9 b
XYZ单有二个缺点。
/ q2 b1 O; G  Q8 i1)稀少
4 h( S2 h2 [. B& F2 n2)房东人品+ r0 Z: G, b3 e+ m1 k
: {6 u8 }8 z( f4 E* w5 I/ ?3 k

1 E& `2 s6 \5 ~( G7 F2 ]! bXYZ单少,极少,非常少。
  @0 N4 t1 C9 u2 T1 `$ d如果说ABC单已经属于冷门货,一般人不接触的领域。则XYZ单的数量,比ABC还少1:10: s' J% _2 r$ i/ a% y+ T, A' r

/ W/ ?5 A+ E7 P3 W! G( y$ o- ]( N, D" z对于ABC单,B是职业炒家。A是普通人。# H; [) [) W# I* D% ]2 ~6 Y
而对于XYZ单,通常X和Y都是职业炒家。这就决定了此类交易的非常少见。
, X$ z9 M/ |: C# r! n; Q$ n; \' |3 g

9 c# k2 x* _4 ~& C9 t因为这么复杂的逻辑关系,只有职业炒家的脑子才能搞得明白。' D) R6 D4 T8 ?6 j- F
而且视房子如玩具,如筹码。彼此买来买去。普通人心脏病都要吓出来了。9 ]8 X) C% `8 j- j' o! O8 ]* ~
# [: d2 ?" b% S6 Y2 y' X3 p
对于普通人来说,“一套房子就是一辈子”。" x8 q  ?2 a' H  i0 F
一辈子能攒一套房子就不错了,北京能落脚就不错了。你和他说XYZ,他肯定吓得夜夜失眠。
& Y! v" T; Z) n7 a. j6 y# P5 A只有你们2N房产证打扑克的人,才是同类。
2 s9 O8 g" S+ K- m5 y4 S& M" }3 s# t3 h# ~9 I  C- F; @

  f1 I8 f+ i1 Y4 tXYZ单主要常见于多军内部的互相交易。
9 W. g3 E* R. d, t# ]) a2 T$ x因为每个人都会有流动性缺口,间隙性缺钱。银行还要隔夜拆借呢。7 E' f5 n0 \5 I; Y( q+ ?

6 {7 k, q" Y2 i) Y6 L而多军之间买卖很容易。
. f) |+ b& T( H) s& P大家都是聪明人。
9 X- p3 Z# `+ w: b4 J2 I+ N% c3 B三言二语几段微信,就敲定了数百万的往来。普通社会上,要找X的货源,可真心不容易。
3 M& e4 h, k+ p- ]2 z5 u0 V+ d1 y7 w( m2 D- G8 k) G- E

1 j# }& N# I! u; r: d& B2 d# K) C3 F1 v/ q1 o+ |+ S
第二个缺点,任何产证不在自己的名下,终究是有麻烦的。( z) b$ W& W/ x$ E: d: x5 H. a+ x
XYZ单再怎么说,也是占用了X的房票和名字。/ B3 r. H. R& D% c" Y, n

& }$ ?  n3 `  M7 |4 S: L我们知道,ABC单往往是很短期的。四至六个月分出胜负。, l4 b; I. C: w! n
而XYZ单虽然可以长期,3~5年没有问题。但终究还是要把手尾清掉的。, H& _# y7 ?: x5 ]" K  R! \3 V
( y  w4 n! F7 w2 W- Y$ V! I- m& r6 ]8 |
" R0 ]! h* B/ u: |, r
, ^1 `- k9 }& f- g9 f! n# a
四)高阶用法1 U% W+ Q, Q) q. B; y, E) d

% T# K5 |/ C- G/ ^. _8 l7 }照例,我们写一下XYZ流的高阶用法。
4 c4 S# g7 p4 k4 ~5 R
( ?( r) W3 Q+ ^& g第一个用法,是反过来问“对方”借钱。% C; j0 J& i; r
好比说,房子1000W,含有贷款550W。房东X应得450W。5 b6 U9 f% h3 v  U$ p
可是你手里连450都没有,你只有100W。  n7 L2 b, l1 |" c) ~

: ^' W. r/ m* F: K
6 Q" c1 D$ ?, u# W100W可不可以买1000W的房子,答案是可以的:7 e+ R$ P! z, ~$ g" K

) B. M, l. c: M) Z. Q; l5 q$ Z1)房子由X卖给Y
4 u- |7 j; O7 q3 d0 z+ b3 x2)原有贷款550W,由Y继承,每个月月供由Y付
( j3 D% |8 [, N7 Y5 N3)X再借350W给Y,算作借款。7 t* E* P# U8 h7 e

" B, e4 D/ M  y- ~Y应付的是450W,但是他只有100W,他可以问X透支350W。算利息。
' N* A  ]* T0 B+ j9 O) y; E
+ `9 }6 W8 L* l% _4)Y首付100W- s6 h0 m) {& T: T) q4 i
5)Y支付550W按揭月供28000+350W私人借款月供35000=630008 k* y5 O( A$ _" B* D( E. a
6)Y获得了一千万的房产3 X$ u$ _8 D% h2 O
, ?3 k$ a( ?7 [7 h" U

, G0 T7 N% z$ i; L) {1 b+ k8 f/ O' [' G9 M1 \/ k( C3 N
这样,Y只用100W,就撬动了一千万的房产。8 Z/ c# \, M# {& A( b& A
而月供按揭,可以拉平成为一个不太重的细水长流负担。
! a! X" o. }% [2 j' i杠杆十倍。; l: _+ Q% a! }5 f: V9 D0 u
4 H6 B) `9 S: X' V  ^+ l
. o' r, n/ O) n+ ~7 b
你完美继承了原先几百万八五折的贷款, ]9 G6 ^, A6 U7 K0 g
不用交税,避开限购2 _5 n5 N; c0 [$ r
还有十倍杠杆。流水负担也不重。/ u7 `  R, d. e$ ~  |
1 {( m! Y% Q% ]' z0 I. F. g
5 J& f; Q9 w. w) K$ c

4 [" J2 A. Q$ {: ^( L! j第二个用法,是“再抵押”。
& H4 Y& Z. C* C1 d  U3 V+ d7 \0 D! ^1 v% O4 ]
等你过了几年,1000W的房子涨到2000W了。百万本金翻十倍了。' R: N  Y5 Q$ A& _
你跑过去恳求房东,“做个二按再抵押”吧。! E1 l- E2 k5 o# e  d% l" B
' E7 J/ {+ C3 \4 F
: w+ f/ a% I" `
这个时候的二按,用的是房东的征信。; u* n& Q' e) V7 `7 O+ ]' ~
从银行里再借五六百万出来。各项债款还清,窟窿填掉。9 [3 t( i' s, d; j$ i
笑不动了。
  J8 j+ h* a7 k  p$ ~) C( C' H; W1 Z

+ j4 V4 Z0 E4 |  E( n! f$ H( U' g: _& a+ H
第三个用法,是“回购条款”1 q% O/ o/ E/ T7 @0 a1 b& d

; b% [. ^3 A# L& }部分XYZ单,X会提供“回购承诺”。譬如五年后原价回购,或者五年后+30%回购。
6 p& }& T- l/ j3 e9 c  J) J
* G9 i. c( H- P5 Q/ P也是一门好生意。- P  f: j# l/ \7 M

! X' g  @+ Y- H& q( ?: P
$ ?4 }5 k* d; [8 p+ u" j  H
# Z; k- d$ T" C* _0 B4 b2 C. C. p五)结语
2 m5 o3 ?0 |& }% M- O* g6 Y# F$ U# @4 B: @7 I2 j7 m
在政府管制不到之处,我们见证了自由市场之魅力和强大。dT>0
2 l* e, P3 q- p: C6 |! T5 A' `. p. o( v
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' D, w4 C- d( t

: U0 X& Y, ^" b+ R( {

7 Z6 |' y2 w/ a6 @* e
% \7 k2 A4 h9 J* x+ n, w! V3 N! h7 ~
0 @6 n& W  h" ^" C$ V, ]7 w$ `' y: X0 y

# \5 R2 \* U. B' |9 _
毁三观、树先生
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