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为什么经济越差,房价越涨?X1148

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发表于 2018-11-18 09:34:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近经济形势真的很差啊,搞得大家人心惶惶。

有人问到"你觉得中国5年之内会不会爆发危机?房价撑得住吗?现在感觉是山雨欲来啊”。

看到这样的问题渐渐多了起来,而各种自媒体也在散播焦虑,我觉得有必要把经济学科普提到前面,给大家说清楚房价和经济之间的关系,也给大家坚定信心。

我正在写的买房系列文章会有四大板块:宏观分析、楼市微观、信贷融资和交易策略。

每个板块准备用多篇文章把买房过程的细节都说清楚。

在开始写四大板块之前,我会写一些关于买房的基础认知文章,包括了目标、价值观、基本策略、信息收集等。

继续说回经济,我对目前经济形势和房价的态度,已经在标题里写的很清楚了。

没错,经济越差,房价越涨。现在的不景气,反而让我对房价更有信心了。



经济其实不差

最近几年,标题党们最喜欢用“经济差”、“房价崩盘”来刷流量了。

这已经是文科生小编的惯用套路了。

对这种内容,我的观点是:
要么是不懂经济学,是蠢。
要么是懂经济学的,是坏。

大家说的经济差,其实不是经济增长差,指的是经济增长的增速在放缓,GDP增速从过去的两位数下降到现在6.5%都要保不住。

这种增速放缓,非常容易被一些别有用心的人偷换概念,写成经济基本面本身就差。

其实我们的经济增速还是很快的啊,全球第二啊。增长慢一些,怎么就算是差了呢。

就好比一个孩子长大,在发育期的他,之前每年长10公分。随着年龄变大,长得慢了,每年长5公分。

现在这个孩子已经是1米8的大个子了,非要说他长得慢,长得不够好。说这话的人,你说是不是有问题。

大家一定要有一个认识,就是中国经济目前依然是全球增长最快的经济体之一。

增速上我们虽然被印度超越,但是增长的绝对额和增速,都是全球领先的top2。

以现在这个体量级,我们还能保持6%以上的增速,简直是奇迹。可以想象一下,姚明每年要再长高1公分,那是多难。。。

事实上,据IMF和世界银行测算,2013—2016年,中国对世界经济的贡献率平均为31.6%,超过美国、欧元区和日本贡献率的总和,居世界第一位。

IMF预测2017年中国对世界经济增长的贡献率将达到34.6%。

也就是说,全球经济每增长3块钱,里面有1块钱就是中国贡献的。

中国经济在当下全球风雨飘摇、危机四伏的大国经济里,是富得流油,好得出奇的。

我分析这些经济情况,不是因为我是经济评论家,也无意五毛党。

我只是重仓房产,我需要理解真实的经济世界,便于我押重注。大家以后也要用务实态度看待经济,不要人云亦云。

这里多说几句中国经济增长的本质。

中国经济增长如此利好,并不是说明我们的治理水平有多高,科技进步的内生动力有多强。我们现在的增长快,只不过是把改革开放之前丢失的,应有的经济增长补回来。

我们现在的增长更多的是吃老本,也就是大家常说的人口红利和制度红利。这些原本早就应该在几十年前兑现的经济增长,在40年前因为种种原因失去了。

不过运气还好,这些红利终于集中在改革开发后爆发,特别是2000年以后加速。

虽然最近几年红利效应已经在渐渐消失,但是好在红利够厚,还够我们吃个一、二十年不是问题。

这也是长远看好中国楼市,上海房价能够到25万,二线城市能够上10万的原因。


经济决定长期房价

经济学家看重经济分析,侧重数据分析,为大家解读观察到的经济现象。

而对买房实操人士来说,研究经济学,知道那些经济数字,是作为判断房价涨跌的工具。

因为是拿命来博,我们更关心的是,经济如何表现下房价会大涨,大跌。

首先要明白的是,经济增速是决定长期房价的。

因为高速的经济增长,决定了人民生活水平,决定了房价购买力,决定了房价长期涨幅。这是没毛病,符合常识的。

刚刚说了,现在的经济增长速度是6.5%,我们依然十分看好房价上涨。如果我们国家的经济增速放缓到1%、2%,那我也不看好房价了,当然这个情况几无可能。

最好的反面例子就是日本。历史上,日本也是一个房产投资盛行的国度,80年代,房价涨得很凶,翻倍也就是一、二年的事。

后面日本宏观政策不力,经济上进入了失去的二十年(到现在快要变成失去的三十年了),经济增速常年徘徊在每年1%左右。

与此同时,日本房价也就没有大涨过。

这里要注意的是我们说的是长期房价,是指房价长时间里慢慢地回归到经济基本面,这个时间一般没那么快,可以拉的很长,短则几年,长则十年左右。

所以如果有人说经济不影响房价,这是耍流氓,经济影响长期房价的。

但是如果拿着经济决定长期房价这个事情,来预测短期房价,也是耍流氓。

凯恩斯说过:长期来看,我们都会死亡。意思是长期的预测没毛用。

很多专家,一开口就是,长期来看,房价会上涨,这都是没用的废话。

我们关心的是:短期房价走势,未来3年内房价涨不涨。

经济增速变化决定短期房价

房价短期涨跌,和经济增长的增速变化有着极其紧密的关系!

之前也有提到,决定房价涨跌的关键就是政策,就是限购、限贷政策。

如果采取了极其严格的限购、限贷政策,像现在一线城市那样,那基本是不可能大涨的(会有些小涨)。

因为房子已经不是由钱决定的,是由钱+房票+贷票决定了,它不是一个市场机制了。

反过来,如果调控本身就很严格,突然放松限购,甚至限贷,那就很容易迎来大涨。憋尿憋久了之后的释放,你们能理解。

中国楼市已经是一个彻底的政策市。

因为楼市是政策驱动,那决定政策松紧的关键因素,就值得我们关注。那就是
——经济增速的变化!

因为我们是一个发展中国家。国家需要确保经济增速不能太低,保持到6%以上,在这样我们才能实现2020年国民经济翻两番的目标。

而且国家需要保证基本的就业,因为我们历史上曾经出现过经济放缓,就业不稳,导致社会波动的事件。

所以无论如何我们的经济一定要保住6%的。

而我们国家,目前还在经济还在调结构过程中,那些高科技创新,还不能撑起那么大个盘子。

房地产就是经济低迷期间最好的驱动力。

经济下行,国家就有动力放松楼市调控刺激楼市。

这就是任志强说的,房地产就像夜壶,经济不好的时候,拿出来救急。经济好了,没用了就放回去。

当前这种经济高速增长情况下的突然放缓,是对房价最有力的支撑。

  • 经济高速增长,是高房价的长期基石。
  • 增速突然放缓,是调控政策放松的催化剂。


前文说了,GDP增速6%应该是我们经济增长的一个底线。如果经济增速下滑到4、5%左右,国家一定要刺激。反之,则是可以保持相当大的定力的。

其实大家无需关注太多股市、楼市那些炸裂标题的新闻。这些都是只见树木不见森林的小热点而已。

真不如踏踏实实关注几个宏观经济指标。

给大家分享一些我长期关注的指标。

如果你要看经济,看这几个指标就可以了。如果这些指标出现以下情形,那就意味着离新的一轮刺激不远了:

  • GDP:增速6%以下
  • PMI:连续3到6个月处于50荣枯线以下
  • 固定资产投资:增速低于GDP增速2个百分点
  • 社会零售消费品总额:增速7%以下
  • M2:增速突然加快,高于12%


看当前的经济环境,我对房产后市还是很乐观的。乐观估计,调控不升级情况下,一线楼市2019年3月可能有一波机会,二线城市晚一年。悲观估计,2020年3月有机会。
大家一定要记住自己的身份。

我们不是经济学家,我们是买房人,我们的注意力始终放在那些能够指导实战的经济分析上来,而不是无病呻吟的宏观评论。

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毁三观、树先生
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