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欧神问答精选(445)#X736

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发表于 2018-12-11 18:29:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz ... 8&lang=zh_CN#rd欧神问答精选(445)


提问: 欧神,本市自住一套贷足不是你的风格啊,你愿意放弃什么,为了赚钱,可以不要自住才是你的作风吧




回答:我一直是说自住贷足。极限操作不适合普通人。





提问:欧大,三线城市,新开楼盘,高层共27楼,得房率75%,面积都是120平,顶楼27楼11186一平,25楼12773一平;小高层共11层,得房率85%,面积120,顶楼11楼15000一平。选哪个划算?



回答:27>25>11





提问:欧大,我不看好沈阳的原因,望您解答,也欢迎大家讨论 1.东北人民不喜欢东北寒冷的天气,东北人去海南买房的人最多,就是因为对当地自然条件的厌恶,不愿意在这样一个气候的地方置业。毋庸置疑,虽然有刚需说法,但是本来在其他省会愿意买两三套的人在沈阳只愿买一套,剩下一两套跑海南买,差距就出来了,我认为沈阳不能看齐济南郑州,要看齐呼和浩特。 2.为什么别的省会是70年产权,沈阳50年呢?虽然欧大说50年70年没区别,可为什么沈阳政府不出让70年的产权呢,有没有内幕呢,说明沈阳房地产的确和其他地方不一样,不能简单用凭什么济南郑州2万沈阳8000的逻辑来解释(我们完全可以问凭什么济南郑州产权70年沈阳50年)



回答:1亿人口,每年在海南买几万套的数量级,没有影响。 CQ也是五十年。深圳大把50年。





提问:信息不足无法判断 35岁倾向B,炒楼其实并不用太多精力。欧大,35岁女,没前途的活是会计,50万的活是创业公司财务总监,当然不一定能很快找到,但有点信心。公司在裁员所以可以自愿拿赔偿走。目前cq没建仓呢想去建仓。50万应该是我的顶了,能力有限。



回答:创业公司的饭可不好吃。不建议去,还是A吧。





提问:欧大,完全没考虑退缩,只是想问如果被淘汰,有什么弥补的方法?



回答:闭口不提,淡而化之





提问:Ocean,想做代运生意,最关键是哪些方面?



回答:客源最难





提问:买一手房按揭贷款,和贷款中介说好,如果审批通过了,但某天之前不能放款,就取消贷款,直接全款。因为开发商给了最后期限。贷款中介答应,信贷员也不置可否。请问这样行得通吗?会不会到时候银行说不行,必须等放款。谢谢!



回答:你愿意全款,自然最好。同贷函可以取消。





提问:欧大,亲舅舅,要去海南博鳌买度假精装别墅,单价3W不到一点,算不算旅游地产?要不要阻止?



回答:非常亏,打三折差不多。





提问:欧大,坐标上海,信用卡零账单可以作为首付吗。按揭过的了吗。



回答:看运气。一般能过。





提问:欧大,cq自己跑dyd的话,直接去分行比去支行好对吧?



回答:归区支行管。不过一般不接待你。





提问: 欧大,货币乘数的意思,就是通过信贷让1块钱现金,变成3块钱银行账面,对吧?



回答:不是。这个解法会兜晕你。正确说法应该是“3笔交易用1元钱就够了”





提问:上海现金买金山合适么?前面跌了不少。如果现在买,大概什么时候涨?



回答:远郊一般是涨幅的最后一波。从时间上说,不用急。





提问:家里老父老母分别60岁和55岁,老人票还有价值吗?



回答:55岁贷14年价值很大。 60岁也还行。





提问:欧大,信用卡授信超过100万,信用贷授信超过200万,不过都没使用。这种情况下,按揭会受影响吗。



回答:轻微,最多问二句为什么办卡。回答领奖品即可。





提问:代持房产叠长租约,这个租约的“名义租金”应该写高还是写低?20年租期之外的20年应也写成租还是应该怎么写?谢谢欧大。



回答:租金写低,违约金写高。感谢而免费赠送20年居住。





提问:神,两对夫妻四人,共同买了两套写字楼,有按揭50%,我刚离婚,协议约定前妻所占份额归我,现在准备办理产证,能否每套产证比例两家人99%跟1%,为了更名交易节省税费。还有其他风险或者注意情况?要提前还清贷款吗?谢谢



回答:你还借银行呢。要先向银行申请份额变化。





提问:欧大您好!自己找的银行未通过贷款中介。请问Zhao行jyd 银行放款到第三方我表哥(与我姓氏不同)个人帐户。我表哥取现后存到其它银行,再转给我父母转我。只要有一次截断就行了吗?除这次截断外还有哪些细节需要去做才能避免风险?麻烦感谢欧大指导



回答:一次截断即可。最好还能做些消费凭证,和机器的合影。





提问:广发给了13W的财智金,用不用好,广发这个卡种用了两年,都不给提额的,只给五万,你建议用吗?



回答:金额小,条款也苛刻,不缺钱别用。





提问:比如我去沈阳看房,看好后交定金签协议,然后让贷票过来买,那协议该如何签呢,写明代签吗,还是先让贷票写一个委托书给我?



回答:xxx购买,yyy是代理人。定金不用委托书,正式合同一定要本人签,或者公证书。





提问:欧大,冒昧的问下,一直困惑。存在感是什么东东?怎样才能正确界定刷存在感的界限呢?



回答:初中同学40人,你默写一遍。想不出名字,就是没有存在感。





提问:欧神,能指点个一个年收入50万的方法么?实在一穷二白,眼光有局限,现在收入才15万,找不到方法,周围人也很穷。



回答:关键是圈子。选城市,行业,职类





提问:神,坐标上海,求车位分期银行渠道,多谢



回答:几乎没有。 99%银行不接车位贷款。





提问:欧大,两个小孩从小学开始上民办学校到初中毕业,民办学校考试能力,高中怎么办呢?不考虑孩子出国的情况下,再花钱进重点高中读个稍微好点的大学?进了水库论坛以后对孩子以后的路比较迷茫,自己肯定坚持做多军了。请给个建议,谢谢!



回答:民办也是走高考路线,而且比公办成绩更好。否则就活不下来。





提问:欧神,现在这种奶茶店是不是应该开到3,4线城市比较挣钱



回答:感觉滥大街了,都不赚钱。





提问:欧大好呀,深圳万科沙井垃圾是因为原郊一手CEO盘的原因?



回答:万科口碑做烂掉了,很难想象突然冒出来一个好盘。





提问:请问欧大:我sh楼抵押出来的钱,全款买cq,这杠杆算足了吗?还是应该cq再抵押出钱,以备不时之需。



回答:不算。负债率=总贷款/二套楼,可能还不到55%





提问:欧大,单就高考成绩而言,您觉得先天(双商和性格的遗传和变异),和后天教育各占多少影响力权重?



回答:乘法关系。





提问:大,sy距地铁800米左右,步梯顶楼可观河景挨着小街,7.2k一平可入嘛?谢谢



回答:信息不足无法判断内中外环这么大





提问:欧神您好,北京两个紧临新房小区,都在地铁步行距离内,开发商档次差不多。都是限竞房洋房板楼加别墅的小区。以下两个房子哪个相对更值得一些? 1. A小区不临马路洋房(一共十层)三楼四居137平米,层高3.1米。950万。 2. B小区临马路(别墅园内部马路)顶层(6楼)125平三居,层高2.9米。赠送同面积斜顶阁楼,阁楼最高处4.2米,2.2米以上的部分在房本上。870万。



回答:肯定B



提问:一个朋友让我把营销团队拉去做投资揽客理财,投资标:电影。众筹投资电影,电影"期权"的投资/认购,相当于这种投资理财模式的营销团队,高返点。这种行业有搞头吗?殴大了解吗



回答:电影几乎不赚钱。投资300w以上,可以参加全国海选。





提问:丢了一百块,和,本来能占一百块便宜但没占到,哪个更让你心疼?



回答:都不心疼。心理学认为A心疼。





提问: 欧神,假设我只有180w启动资金,两个选择1)全部打入一线(2)拆分入3套CQ或6套SY。虽然(2)杠杆率不如(1),但是(2)涨幅和流动性强于(1),房贷票收入证明瓶颈等问题也不存在,多套操作还能增长经验,所以(2)也是不错的选择,我的理解正确吗?您怎么看?



回答:杠杆也是2更好。主要是2大资金装不下。在贷票充裕的情况下,应该尽量2





提问: 新手申卡,额度10,申了两张tx严重,6月平均高于5w,第三张拒了,是不是0账单操作降低平均使用额度后,再申卡?

不用,早着呢。第三张拒了,和你用卡习惯,并没有太大关联。



回答:跳过去,下一张。





提问: 欧大,三线城市,通过老人票买房子,如果房子综合资金成本6%,房租收入有4%,是否可以把老人票在本地打掉?



回答:可以,自住。





提问:欧大,请问法国发展前景如何?巴黎是欧洲大陆唯一的大城市,但价格也很贵了。个人觉得德国更有希望。谢谢!



回答:完全没有前途。巴黎和伦敦,已经不是一个等级的城市。





提问:欧大,单身28岁,坐标杭州A房1000万贷款700万,B房900万,正在审批400万按揭,银行说比较困难,让我买了3万保险。现在我找中介A房装修贷批下来,会影响B房的按揭么。装修贷先批,按揭后批?



回答:不放款不上征信。装修贷好像一直不上征信。





提问:如果说人类目前处于食物链的顶端,那么现有行业链的顶端是哪些行业?欧神帮忙排序几个行业



回答:毫无疑问暴力业。





提问:欧大,一笔经营贷上周批500了,已经把房本拿去进抵了。结果信贷员突然告诉我因为我有一个当期逾期。然后可能又批不了500了,这种是什么情况啊?该怎么处理啊?



回答:没理由啊,他不应该拉第二次征信的。先找信贷员谈谈,看看是不是要钱。





提问:欧大,看了您的文集,我们这样辛苦负债,大多数人能达到A8.1-8.4,请教那些金领,比如年薪300左右的咨询合伙人,他们的财富积累能达到多少?



回答:工薪10倍。 300w工资的职位可不容易。





提问:神,农行自动分期信用卡(额度20万)是分的越长越好吗? 6期费率2%,12期3%,24期6%,36期9%,分期对在办的抵押贷款会不会有影响? 要求提前还款就麻烦了。



回答:年化差不多6%,利率低,越长越好。不会影响。分期比不分期好。





提问:os,南宁值得买吗?水库论坛有对接资源吗?



回答:竞品面前,意义不大。目前没有南宁管家。





提问:神,香港身份,感觉香港完全没有笋盘,性格比极低,首付只有150,打算租房等楼价大跌才找机会入手,这样做适合不,还是有更好的操做?谢谢



回答:合适。不建议持有香港任何物业。





提问:深圳的担保行业这一点做得太差了: 担保公司很多都是给一大堆空白合同,贷款合同,借据给客户签,妈的,真的是签不下去啊,金额,利率,什么都不填。表示有异议,居然说:万通这么大的担保公司,不可能搞什么猫腻的,妈的,前面的出借人可以填个人的,万通这么大担保公司居然一直都是这么低级的做事吗?这么藐视客户的吗?这么大,有银行大吗?银行敢这么让客户签借据吗?上海也是这样吗?



回答:没有接触过万通担保。上海几乎不用担保公司。





提问:Od.怎么和家里老人解释为什么要贷款,为什么要贷10年20年的款的款,而不是贷一年然后连本带息一年就还了,家里认为手里现金够用没必要去贷款。和他们说复杂道理不一定懂,但是又不想让他们担心。



回答:30年前馒头什么价格。





提问:欧大,如何看人的性格与基因和后天环境的关系?



回答:这个话题泛而空洞。先天性格,环境淘汰。后天是雕琢的过程。





提问:请问欧神,重庆的冬天怎么过啊?听说是要装暖气吗?从小生活在广州,一直认为出了广州就是北方的。



回答:冬天也不算太冷吧,感觉加件毛衣就行。地暖是奢侈品,CQ还不流行。以后会更多。





提问: 欧神,现在上海算是到底了么?是不是不适合卖房子?



回答:绝不在此刻卖房子。





提问:欧神您好,坐标帝都,今年3月刚刚入库,明悟后迅速扩张一套北京,5套cq,5套sy。现在还有400万现金,收入家庭100w每年,负债每个月也接近10万了,负债占资产30%。请问这个时间点,400万打去哪里?是否可以留着代持再买北京?手边放180万应付月供是否可以?



回答:留120~180 剩余资金也不少了,感觉还只有北京装得下。有贷票么。



提问:欧大,CQ房屋采暖一般是怎样的方式?新房装修一般做不做采暖?北方菜鸟的问题莫见笑。CQ一次还没去过。



回答:因为太便宜了,目前没有人做地暖。简单空调。



提问:房企日子不好过,说明房企会越来越少进而房价越来越高吗?



回答:对的





提问:欧大,是不是假的?很多托吧,这么贵的房子像白菜被买,不敢相信啊。深圳昨晚,397套,1500万-3200万的房子,10分钟后只剩16套。



回答:想想双玺吧。市场真不缺资金购买力。





提问: 欧大好,300w资金。 A:sz首房首贷 B:cq 两江四岸12000✖️110,重复抵押。均非主场,选哪个?



回答:首房首贷





提问: 今天在一个新盘现场真是开眼啦!4房大户型顶楼和最底2楼帅先被挑走,然后3房大部分人都选朝北的,要不就很低搂层的什么5一6楼的,这些家伙什么心态?不是说好了要选高楼层好朝向的吗?我买了个3房高层最高价的兄弟价,感觉整个人都有点不好啦!



回答:难道大家都是精明的投资客。还是KFS对好户型溢价太高?





提问: 欧大,什么是匠人之术?码农?



回答:劳力者治于人





提问:老大,有人说买的新房拿两三年就卖那就不要选太高楼层,因为你买的时候价高但卖的时候9层10层跟你的价一个样,你想标个高价人家买家也定会选那些不太低又稍显便宜一点的。这个结论对不对?



回答:完全正确。不要任何溢价。





提问: 欧哥哥,如果现在魔都有4200万净资产房包,_现金已枯竭,现有两种方案,哪个是更正确的 A (现状)4200万净资产加上贷款1500万,总资产5800的资产房包,仅月供10万,其他开销每月5万,月消耗15万(想尽一切办法弄钱还贷也熬到下一波) B 变成2300万一套无贷款,套现2000万现金放私人银行理财(这个方案完全没有1500负债了,一身轻松)按照趋势,下一波后两个方案资产会差多少谢谢欧哥哥分析指点行情不好,现在犹豫中,求指教



回答:相当于有3500的资产,每年回报差10%





提问:欧大,找中介做jyd,需要购买壳公司,怎么检查壳的风险,例如商业负债、合同纠纷等等,需要签署什么协议进行规避吗?或者还有其他保障措施?



回答:查不到可以签署一切应收应付,承诺担保,合同纠纷都归上家。但没什么用。找正规中介买。





提问:欧老师好,请教一个职场小问题。我在费用审核的岗位,公司在11月初因同事出差的酒店虚开发票,开票酒店漏报税,税务局发函我司协查。公司内审部门开始审查所有出差报销,又查出一家酒店与我们的员工合作虚开发票。公司人事出了公告,要求财务以后严格审查出差住宿费用的真实性,如果发现审核不严的罚款甚至开除。问题:我今天发现了新的虚报,虚报金额不大,请问我需要上报给领导吗?我的直接领导刚上任,事事较真,之前被查出虚报的都开除了。请教欧老师这个度要怎么把握呢?



回答:直接上报,不顶风作案。处不处理,是老板的麻烦。





提问: 我神,如果今年年初买的重庆涨的30%最近又跌回去了,能否意味着今年的收益是负的?还是应该想,虽房产端没涨,但负债端涨了,从抗通涨的角度,还是正收益了,能这么理解不?



回答:假设不成立。赚钱就是赚钱。





提问: 欧大,最近在自学经济学,感觉真如水库论坛名言那样,不断地毁三观树新生。但带着与大部分人格格不入的思考和看待世界的方式,哪怕您明知道离真相需要真理更近,也不宜经常表露自己观点,感觉挺憋屈和无奈的(因为解释更麻烦)请问这种思考方式和方法,是否应该从小潜移默化地教孩子呢?(例如关于歧视这词的正确性,公益的真相,保护濒危动物最有效的方法其实是市场化买卖等观点,足够让老师和同学视他为异类和怪人)



回答:应该尽量在合适的场合,普及经济学。别人若不懂,你可以大义凛然地说“我来教你”





提问:欧大,我今天去交易中心办抵押证,办事人员说有贷款不能办,必须银行同意,请问你们都是怎么办出来的?



回答:你有房产证原件么。若银行把产证原件没收,则需要银行同意。





提问:欧大,在深买了新房今天,如果银行有熟人把放款时问往后托这样做好吗?用lp名额jlh三成首付,如果政府和银行哪天一联网我是不是就只有等S的份儿啦!



回答:有假的话,就不要把弦拉得那么紧了。尽快了结。





提问: OS,现在1千万分别投上海和重庆,5年后分别是多少呢?十年呢?



回答:从不预测涨幅,谢谢。更不回答这种无聊假大空的问题。





提问:欧大好,浦东福外学区房30平的一房上半年480,目前465,入水库论坛后接受学区房大方向不好的观点,想卖出后换CQ或SZ,哪怕SH全款抵押。何时出售?现在,还是明年3月卖比较好?还是等下波上海起来后较好?



回答:上海没有银行接受155000/m的抵押。你这房子也卖不到这个价格。什么时候有人买,随时出货。没有价值





提问: zz,一小开发商,总价200万房子(均价16000,面积120平),5万首付签合同,其余首付(大概50万)三年后再付。明年年底就交房,比其他品牌开发商每平米贵1000元。算笋吗



回答:三年后付钱,相当于75折





提问:欧哥哥谢谢~相当于有3500的资产,每年回报差10% 小弟笨笨,不是4200净资产吗?还是说您的意思是等于差3500资产在投资,每年10%,三年净资产就差1050万,是这样吗欧哥哥,感谢



回答:你多3500w房子,假设年回报12% 他多3500w现金,年回报3%





提问: 欧大卖房时机选择有啥基本原则吗



回答:5月末





提问:请问欧大,如果一个新三板公司的老板被我起诉,在打官司的过程中,他公司要做抵押贷款过桥时,银行会不会查他征信?他会不会因此给银行卡断不续贷?或者换一个说法,他给我起诉,对他公司的银行贷款业务有无影响?谢谢



回答:没有。任何人都可以告任何人。涉足控诉不代表污点。



提问:欧大,坐标深圳,能获得sfsd资格,目前手头资金打光了,nj有一学区房,无贷,挂了3月一直无法成交,预计低于10%能很快成交,获得400的资金,您建议是卖掉赶在春节前后深圳购入还是抵押全款入cq?



回答:一般不舍得流血获得资金。宁可去融,去借。





提问:次新房是房龄多少的?



回答:一般<5





提问:殴大,您之前提到按揭放款一个多月之后在刷xyk比较好,那么一个月之类刷个几百,美化一下账单,不做任何大额tx,有影响吗?



回答:没问题





提问:欧大万福金安。初入水库论坛小白,您说沈阳会涨,带着60万现金从福建奔沈阳,现在在践行看房200套。有些疑惑请神指点一下:A看哪些地区的房子,按朱红的选筹来?B房子建筑时间控制在08年之后?C毛坯和精装如何抉择?D单价控制在什么价位?祝大大一家幸福美满。



回答:看便宜的,原则上成本控制在7500。然后离市区越近,热闹繁华越好。尽量毛坯





提问: 欧神,网签了,但银行迟迟不放款,这种怎么办?银行怕什么?



回答:没钱没额度。等待1月1日吧





提问: 欧大,是这样理解吗: 上海两套房,都是自己一个人上产证。把房子赠与给父母,破限购。那问题是:父亲怎么先把调成我爸99,我占1呢?不是必须100%赠与么?这个能具体介绍下么?小白不明白



回答:先赠予1%,再买卖99%





提问:欧大,在单位上班兼职炒房是不是应该低调,不让周围同事尤其领导知道?让同事和领导知道有什么不好吗?



回答:有了成绩再让人知道。否则只是一个笑柄。





提问:欧神好,A7阶段,目标五年内账面增值最大化,自己有一个二套名额,准备先四成SF购入CQ,再全款抵押入1~2套(贷票资源匮乏,现金流良好)。(1)二套首付四成的名额,原则上是不是也是应该像SFSD一样死命贷足(比如买1.8w*180m这样的大标的作航母长持),因为我理解30年等额还款的还款压力比全款抵押小了一半。(2)我知道欧神推荐110m,1.4w小三房,因为流动性等方面更好。那么是否有必要,二套名额直接买小标的,空出的资金换来多抵押一套?多谢解答!



回答:是的贷足。当然也要考虑标的笋度。可以的。抵押资金成本比按揭稍贵,但也可能接受。





提问:在溢价上,小高层,容积率,小区环境,物业,影响多大?自住,是不是小高层,低容积率更好?



回答:你不应该问溢价。应该问溢价的保值性。小区环境最不保值,其次容积率,小高层。物业好略保值。但物业很难一直好。





提问: 欧大,明年重庆是什么行情?可否企稳,夯实回到今年5月份的价格甚至更高一些?目前火车头启动了又停下了么?而不是一起动,越来越快?



回答:只要不限购,自然继续涨。限购了也涨。





提问: 欧大,在杭州踩盘,有几套大面积低单价挺心动的,但又怕好几年不涨,毕竟资产不多。单从挣钱角度考虑,是不是该去重庆和沈阳。



回答:嗯,CQ沈阳确定性更大一点。



提问:请问殴大,xyk资料提交到支行后,需要总行审核。那么办贷款呢?也是总行最后决定吗?还是支行就有决定权?



回答:800x以上,市行复核。





提问:欧神您好举例:朋友不是水库论坛的,目前资产5000万,不懂水库论坛一套,我目前3000万,后续如何操作能快速超越?



回答:其实主要比的是住宅多少。因为其他资产不怎么升值。住宅部门每年+10%,你自己算。





提问:最近线下聚会多了很多做实业的老板,他们说这是近10年来实业最难的1年,身边大把抵押了房产只能熬半年左右随时会破产的小老板。后悔太晚知道水库论坛,现在开始全力屯面积和负债。现阶段实业真有这么难?这么下去很多行业和人员都会受负面影响吧?



回答:说明他们房子太少,几千万的企业,只有一套房子,抵押只能半年。 “去产能”的本意,就是无论是谁,倒闭-30%调控结束。





提问: OS早上好,请教一个问题,和朋友合作做生意,自己把手里的政商资源无条件的给伙伴提供,引荐谈判合作,最近发现朋友有直接越过我的想法,取而代之和我的人脉合作,自己却沦为外人,请问Od曾经是否有过这种经历,换作od,您会怎么做?



回答:任何中间人都会面临这种问题。中介费只能收一次。任何不持续增值的环节,都会被淘汰。拿好你的第一笔中介费,接受现实。





提问:N核大致是利用率100%,80%,60%,40%,20%的关系。能具体说一下吗?为啥是这样的比例关系



回答:亲疏不同。例如农行卡,我申请了22次。换一个朋友的核,你怎样开口让朋友申请22次?





提问:哥哥,代持协议和叠加长租约同时签不矛盾吗?租赁合同的话,显得房子就是代持人的。



回答:不矛盾。





提问:我神,做ai的码农,工作了3-4年,一线城市如下机会咋选?将来想副业(cf或主业积累来的副业)搞起 A. bat,年薪x,995,广告推荐 B. 信用卡大数据,年薪x,965,做营销,风控 C. 国企新成立子公司,金融科技,年薪1.5-2x,965,金融科技ai 麻烦神再加个理由解释,谢谢



回答:你还年轻,A>B AI走下坡路,很快跌出风口。C怕你失业。





提问: 欧大大晚上好,朋友在漕河泾买的办公楼,半层二千多平,这种物业优质么。升值空间大么?相比普通物业是不是不好转手?
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz ... 8&lang=zh_CN#rd欧神问答精选(445)


提问: 欧神,本市自住一套贷足不是你的风格啊,你愿意放弃什么,为了赚钱,可以不要自住才是你的作风吧




回答:我一直是说自住贷足。极限操作不适合普通人。





提问:欧大,三线城市,新开楼盘,高层共27楼,得房率75%,面积都是120平,顶楼27楼11186一平,25楼12773一平;小高层共11层,得房率85%,面积120,顶楼11楼15000一平。选哪个划算?



回答:27>25>11





提问:欧大,我不看好沈阳的原因,望您解答,也欢迎大家讨论 1.东北人民不喜欢东北寒冷的天气,东北人去海南买房的人最多,就是因为对当地自然条件的厌恶,不愿意在这样一个气候的地方置业。毋庸置疑,虽然有刚需说法,但是本来在其他省会愿意买两三套的人在沈阳只愿买一套,剩下一两套跑海南买,差距就出来了,我认为沈阳不能看齐济南郑州,要看齐呼和浩特。 2.为什么别的省会是70年产权,沈阳50年呢?虽然欧大说50年70年没区别,可为什么沈阳政府不出让70年的产权呢,有没有内幕呢,说明沈阳房地产的确和其他地方不一样,不能简单用凭什么济南郑州2万沈阳8000的逻辑来解释(我们完全可以问凭什么济南郑州产权70年沈阳50年)



回答:1亿人口,每年在海南买几万套的数量级,没有影响。 CQ也是五十年。深圳大把50年。





提问:信息不足无法判断 35岁倾向B,炒楼其实并不用太多精力。欧大,35岁女,没前途的活是会计,50万的活是创业公司财务总监,当然不一定能很快找到,但有点信心。公司在裁员所以可以自愿拿赔偿走。目前cq没建仓呢想去建仓。50万应该是我的顶了,能力有限。



回答:创业公司的饭可不好吃。不建议去,还是A吧。





提问:欧大,完全没考虑退缩,只是想问如果被淘汰,有什么弥补的方法?



回答:闭口不提,淡而化之





提问:Ocean,想做代运生意,最关键是哪些方面?



回答:客源最难





提问:买一手房按揭贷款,和贷款中介说好,如果审批通过了,但某天之前不能放款,就取消贷款,直接全款。因为开发商给了最后期限。贷款中介答应,信贷员也不置可否。请问这样行得通吗?会不会到时候银行说不行,必须等放款。谢谢!



回答:你愿意全款,自然最好。同贷函可以取消。





提问:欧大,亲舅舅,要去海南博鳌买度假精装别墅,单价3W不到一点,算不算旅游地产?要不要阻止?



回答:非常亏,打三折差不多。





提问:欧大,坐标上海,信用卡零账单可以作为首付吗。按揭过的了吗。



回答:看运气。一般能过。





提问:欧大,cq自己跑dyd的话,直接去分行比去支行好对吧?



回答:归区支行管。不过一般不接待你。





提问: 欧大,货币乘数的意思,就是通过信贷让1块钱现金,变成3块钱银行账面,对吧?



回答:不是。这个解法会兜晕你。正确说法应该是“3笔交易用1元钱就够了”





提问:上海现金买金山合适么?前面跌了不少。如果现在买,大概什么时候涨?



回答:远郊一般是涨幅的最后一波。从时间上说,不用急。





提问:家里老父老母分别60岁和55岁,老人票还有价值吗?



回答:55岁贷14年价值很大。 60岁也还行。





提问:欧大,信用卡授信超过100万,信用贷授信超过200万,不过都没使用。这种情况下,按揭会受影响吗。



回答:轻微,最多问二句为什么办卡。回答领奖品即可。





提问:代持房产叠长租约,这个租约的“名义租金”应该写高还是写低?20年租期之外的20年应也写成租还是应该怎么写?谢谢欧大。



回答:租金写低,违约金写高。感谢而免费赠送20年居住。





提问:神,两对夫妻四人,共同买了两套写字楼,有按揭50%,我刚离婚,协议约定前妻所占份额归我,现在准备办理产证,能否每套产证比例两家人99%跟1%,为了更名交易节省税费。还有其他风险或者注意情况?要提前还清贷款吗?谢谢



回答:你还借银行呢。要先向银行申请份额变化。





提问:欧大您好!自己找的银行未通过贷款中介。请问Zhao行jyd 银行放款到第三方我表哥(与我姓氏不同)个人帐户。我表哥取现后存到其它银行,再转给我父母转我。只要有一次截断就行了吗?除这次截断外还有哪些细节需要去做才能避免风险?麻烦感谢欧大指导



回答:一次截断即可。最好还能做些消费凭证,和机器的合影。





提问:广发给了13W的财智金,用不用好,广发这个卡种用了两年,都不给提额的,只给五万,你建议用吗?



回答:金额小,条款也苛刻,不缺钱别用。





提问:比如我去沈阳看房,看好后交定金签协议,然后让贷票过来买,那协议该如何签呢,写明代签吗,还是先让贷票写一个委托书给我?



回答:xxx购买,yyy是代理人。定金不用委托书,正式合同一定要本人签,或者公证书。





提问:欧大,冒昧的问下,一直困惑。存在感是什么东东?怎样才能正确界定刷存在感的界限呢?



回答:初中同学40人,你默写一遍。想不出名字,就是没有存在感。





提问:欧神,能指点个一个年收入50万的方法么?实在一穷二白,眼光有局限,现在收入才15万,找不到方法,周围人也很穷。



回答:关键是圈子。选城市,行业,职类





提问:神,坐标上海,求车位分期银行渠道,多谢



回答:几乎没有。 99%银行不接车位贷款。





提问:欧大,两个小孩从小学开始上民办学校到初中毕业,民办学校考试能力,高中怎么办呢?不考虑孩子出国的情况下,再花钱进重点高中读个稍微好点的大学?进了水库论坛以后对孩子以后的路比较迷茫,自己肯定坚持做多军了。请给个建议,谢谢!



回答:民办也是走高考路线,而且比公办成绩更好。否则就活不下来。





提问:欧神,现在这种奶茶店是不是应该开到3,4线城市比较挣钱



回答:感觉滥大街了,都不赚钱。





提问:欧大好呀,深圳万科沙井垃圾是因为原郊一手CEO盘的原因?



回答:万科口碑做烂掉了,很难想象突然冒出来一个好盘。





提问:请问欧大:我sh楼抵押出来的钱,全款买cq,这杠杆算足了吗?还是应该cq再抵押出钱,以备不时之需。



回答:不算。负债率=总贷款/二套楼,可能还不到55%





提问:欧大,单就高考成绩而言,您觉得先天(双商和性格的遗传和变异),和后天教育各占多少影响力权重?



回答:乘法关系。





提问:大,sy距地铁800米左右,步梯顶楼可观河景挨着小街,7.2k一平可入嘛?谢谢



回答:信息不足无法判断内中外环这么大





提问:欧神您好,北京两个紧临新房小区,都在地铁步行距离内,开发商档次差不多。都是限竞房洋房板楼加别墅的小区。以下两个房子哪个相对更值得一些? 1. A小区不临马路洋房(一共十层)三楼四居137平米,层高3.1米。950万。 2. B小区临马路(别墅园内部马路)顶层(6楼)125平三居,层高2.9米。赠送同面积斜顶阁楼,阁楼最高处4.2米,2.2米以上的部分在房本上。870万。



回答:肯定B



提问:一个朋友让我把营销团队拉去做投资揽客理财,投资标:电影。众筹投资电影,电影"期权"的投资/认购,相当于这种投资理财模式的营销团队,高返点。这种行业有搞头吗?殴大了解吗



回答:电影几乎不赚钱。投资300w以上,可以参加全国海选。





提问:丢了一百块,和,本来能占一百块便宜但没占到,哪个更让你心疼?



回答:都不心疼。心理学认为A心疼。





提问: 欧神,假设我只有180w启动资金,两个选择1)全部打入一线(2)拆分入3套CQ或6套SY。虽然(2)杠杆率不如(1),但是(2)涨幅和流动性强于(1),房贷票收入证明瓶颈等问题也不存在,多套操作还能增长经验,所以(2)也是不错的选择,我的理解正确吗?您怎么看?



回答:杠杆也是2更好。主要是2大资金装不下。在贷票充裕的情况下,应该尽量2





提问: 新手申卡,额度10,申了两张tx严重,6月平均高于5w,第三张拒了,是不是0账单操作降低平均使用额度后,再申卡?

不用,早着呢。第三张拒了,和你用卡习惯,并没有太大关联。



回答:跳过去,下一张。





提问: 欧大,三线城市,通过老人票买房子,如果房子综合资金成本6%,房租收入有4%,是否可以把老人票在本地打掉?



回答:可以,自住。





提问:欧大,请问法国发展前景如何?巴黎是欧洲大陆唯一的大城市,但价格也很贵了。个人觉得德国更有希望。谢谢!



回答:完全没有前途。巴黎和伦敦,已经不是一个等级的城市。





提问:欧大,单身28岁,坐标杭州A房1000万贷款700万,B房900万,正在审批400万按揭,银行说比较困难,让我买了3万保险。现在我找中介A房装修贷批下来,会影响B房的按揭么。装修贷先批,按揭后批?



回答:不放款不上征信。装修贷好像一直不上征信。





提问:如果说人类目前处于食物链的顶端,那么现有行业链的顶端是哪些行业?欧神帮忙排序几个行业



回答:毫无疑问暴力业。





提问:欧大,一笔经营贷上周批500了,已经把房本拿去进抵了。结果信贷员突然告诉我因为我有一个当期逾期。然后可能又批不了500了,这种是什么情况啊?该怎么处理啊?



回答:没理由啊,他不应该拉第二次征信的。先找信贷员谈谈,看看是不是要钱。





提问:欧大,看了您的文集,我们这样辛苦负债,大多数人能达到A8.1-8.4,请教那些金领,比如年薪300左右的咨询合伙人,他们的财富积累能达到多少?



回答:工薪10倍。 300w工资的职位可不容易。





提问:神,农行自动分期信用卡(额度20万)是分的越长越好吗? 6期费率2%,12期3%,24期6%,36期9%,分期对在办的抵押贷款会不会有影响? 要求提前还款就麻烦了。



回答:年化差不多6%,利率低,越长越好。不会影响。分期比不分期好。





提问:os,南宁值得买吗?水库论坛有对接资源吗?



回答:竞品面前,意义不大。目前没有南宁管家。





提问:神,香港身份,感觉香港完全没有笋盘,性格比极低,首付只有150,打算租房等楼价大跌才找机会入手,这样做适合不,还是有更好的操做?谢谢



回答:合适。不建议持有香港任何物业。





提问:深圳的担保行业这一点做得太差了: 担保公司很多都是给一大堆空白合同,贷款合同,借据给客户签,妈的,真的是签不下去啊,金额,利率,什么都不填。表示有异议,居然说:万通这么大的担保公司,不可能搞什么猫腻的,妈的,前面的出借人可以填个人的,万通这么大担保公司居然一直都是这么低级的做事吗?这么藐视客户的吗?这么大,有银行大吗?银行敢这么让客户签借据吗?上海也是这样吗?



回答:没有接触过万通担保。上海几乎不用担保公司。





提问:Od.怎么和家里老人解释为什么要贷款,为什么要贷10年20年的款的款,而不是贷一年然后连本带息一年就还了,家里认为手里现金够用没必要去贷款。和他们说复杂道理不一定懂,但是又不想让他们担心。



回答:30年前馒头什么价格。





提问:欧大,如何看人的性格与基因和后天环境的关系?



回答:这个话题泛而空洞。先天性格,环境淘汰。后天是雕琢的过程。





提问:请问欧神,重庆的冬天怎么过啊?听说是要装暖气吗?从小生活在广州,一直认为出了广州就是北方的。



回答:冬天也不算太冷吧,感觉加件毛衣就行。地暖是奢侈品,CQ还不流行。以后会更多。





提问: 欧神,现在上海算是到底了么?是不是不适合卖房子?



回答:绝不在此刻卖房子。





提问:欧神您好,坐标帝都,今年3月刚刚入库,明悟后迅速扩张一套北京,5套cq,5套sy。现在还有400万现金,收入家庭100w每年,负债每个月也接近10万了,负债占资产30%。请问这个时间点,400万打去哪里?是否可以留着代持再买北京?手边放180万应付月供是否可以?



回答:留120~180 剩余资金也不少了,感觉还只有北京装得下。有贷票么。



提问:欧大,CQ房屋采暖一般是怎样的方式?新房装修一般做不做采暖?北方菜鸟的问题莫见笑。CQ一次还没去过。



回答:因为太便宜了,目前没有人做地暖。简单空调。



提问:房企日子不好过,说明房企会越来越少进而房价越来越高吗?



回答:对的





提问:欧大,是不是假的?很多托吧,这么贵的房子像白菜被买,不敢相信啊。深圳昨晚,397套,1500万-3200万的房子,10分钟后只剩16套。



回答:想想双玺吧。市场真不缺资金购买力。





提问: 欧大好,300w资金。 A:sz首房首贷 B:cq 两江四岸12000✖️110,重复抵押。均非主场,选哪个?



回答:首房首贷





提问: 今天在一个新盘现场真是开眼啦!4房大户型顶楼和最底2楼帅先被挑走,然后3房大部分人都选朝北的,要不就很低搂层的什么5一6楼的,这些家伙什么心态?不是说好了要选高楼层好朝向的吗?我买了个3房高层最高价的兄弟价,感觉整个人都有点不好啦!



回答:难道大家都是精明的投资客。还是KFS对好户型溢价太高?





提问: 欧大,什么是匠人之术?码农?



回答:劳力者治于人





提问:老大,有人说买的新房拿两三年就卖那就不要选太高楼层,因为你买的时候价高但卖的时候9层10层跟你的价一个样,你想标个高价人家买家也定会选那些不太低又稍显便宜一点的。这个结论对不对?



回答:完全正确。不要任何溢价。





提问: 欧哥哥,如果现在魔都有4200万净资产房包,_现金已枯竭,现有两种方案,哪个是更正确的 A (现状)4200万净资产加上贷款1500万,总资产5800的资产房包,仅月供10万,其他开销每月5万,月消耗15万(想尽一切办法弄钱还贷也熬到下一波) B 变成2300万一套无贷款,套现2000万现金放私人银行理财(这个方案完全没有1500负债了,一身轻松)按照趋势,下一波后两个方案资产会差多少谢谢欧哥哥分析指点行情不好,现在犹豫中,求指教



回答:相当于有3500的资产,每年回报差10%





提问:欧大,找中介做jyd,需要购买壳公司,怎么检查壳的风险,例如商业负债、合同纠纷等等,需要签署什么协议进行规避吗?或者还有其他保障措施?



回答:查不到可以签署一切应收应付,承诺担保,合同纠纷都归上家。但没什么用。找正规中介买。





提问:欧老师好,请教一个职场小问题。我在费用审核的岗位,公司在11月初因同事出差的酒店虚开发票,开票酒店漏报税,税务局发函我司协查。公司内审部门开始审查所有出差报销,又查出一家酒店与我们的员工合作虚开发票。公司人事出了公告,要求财务以后严格审查出差住宿费用的真实性,如果发现审核不严的罚款甚至开除。问题:我今天发现了新的虚报,虚报金额不大,请问我需要上报给领导吗?我的直接领导刚上任,事事较真,之前被查出虚报的都开除了。请教欧老师这个度要怎么把握呢?



回答:直接上报,不顶风作案。处不处理,是老板的麻烦。





提问: 我神,如果今年年初买的重庆涨的30%最近又跌回去了,能否意味着今年的收益是负的?还是应该想,虽房产端没涨,但负债端涨了,从抗通涨的角度,还是正收益了,能这么理解不?



回答:假设不成立。赚钱就是赚钱。





提问: 欧大,最近在自学经济学,感觉真如水库论坛名言那样,不断地毁三观树新生。但带着与大部分人格格不入的思考和看待世界的方式,哪怕您明知道离真相需要真理更近,也不宜经常表露自己观点,感觉挺憋屈和无奈的(因为解释更麻烦)请问这种思考方式和方法,是否应该从小潜移默化地教孩子呢?(例如关于歧视这词的正确性,公益的真相,保护濒危动物最有效的方法其实是市场化买卖等观点,足够让老师和同学视他为异类和怪人)



回答:应该尽量在合适的场合,普及经济学。别人若不懂,你可以大义凛然地说“我来教你”





提问:欧大,我今天去交易中心办抵押证,办事人员说有贷款不能办,必须银行同意,请问你们都是怎么办出来的?



回答:你有房产证原件么。若银行把产证原件没收,则需要银行同意。





提问:欧大,在深买了新房今天,如果银行有熟人把放款时问往后托这样做好吗?用lp名额jlh三成首付,如果政府和银行哪天一联网我是不是就只有等S的份儿啦!



回答:有假的话,就不要把弦拉得那么紧了。尽快了结。





提问: OS,现在1千万分别投上海和重庆,5年后分别是多少呢?十年呢?



回答:从不预测涨幅,谢谢。更不回答这种无聊假大空的问题。





提问:欧大好,浦东福外学区房30平的一房上半年480,目前465,入水库论坛后接受学区房大方向不好的观点,想卖出后换CQ或SZ,哪怕SH全款抵押。何时出售?现在,还是明年3月卖比较好?还是等下波上海起来后较好?



回答:上海没有银行接受155000/m的抵押。你这房子也卖不到这个价格。什么时候有人买,随时出货。没有价值





提问: zz,一小开发商,总价200万房子(均价16000,面积120平),5万首付签合同,其余首付(大概50万)三年后再付。明年年底就交房,比其他品牌开发商每平米贵1000元。算笋吗



回答:三年后付钱,相当于75折





提问:欧哥哥谢谢~相当于有3500的资产,每年回报差10% 小弟笨笨,不是4200净资产吗?还是说您的意思是等于差3500资产在投资,每年10%,三年净资产就差1050万,是这样吗欧哥哥,感谢



回答:你多3500w房子,假设年回报12% 他多3500w现金,年回报3%





提问: 欧大卖房时机选择有啥基本原则吗



回答:5月末





提问:请问欧大,如果一个新三板公司的老板被我起诉,在打官司的过程中,他公司要做抵押贷款过桥时,银行会不会查他征信?他会不会因此给银行卡断不续贷?或者换一个说法,他给我起诉,对他公司的银行贷款业务有无影响?谢谢



回答:没有。任何人都可以告任何人。涉足控诉不代表污点。



提问:欧大,坐标深圳,能获得sfsd资格,目前手头资金打光了,nj有一学区房,无贷,挂了3月一直无法成交,预计低于10%能很快成交,获得400的资金,您建议是卖掉赶在春节前后深圳购入还是抵押全款入cq?



回答:一般不舍得流血获得资金。宁可去融,去借。





提问:次新房是房龄多少的?



回答:一般<5





提问:殴大,您之前提到按揭放款一个多月之后在刷xyk比较好,那么一个月之类刷个几百,美化一下账单,不做任何大额tx,有影响吗?



回答:没问题





提问:欧大万福金安。初入水库论坛小白,您说沈阳会涨,带着60万现金从福建奔沈阳,现在在践行看房200套。有些疑惑请神指点一下:A看哪些地区的房子,按朱红的选筹来?B房子建筑时间控制在08年之后?C毛坯和精装如何抉择?D单价控制在什么价位?祝大大一家幸福美满。



回答:看便宜的,原则上成本控制在7500。然后离市区越近,热闹繁华越好。尽量毛坯





提问: 欧神,网签了,但银行迟迟不放款,这种怎么办?银行怕什么?



回答:没钱没额度。等待1月1日吧





提问: 欧大,是这样理解吗: 上海两套房,都是自己一个人上产证。把房子赠与给父母,破限购。那问题是:父亲怎么先把调成我爸99,我占1呢?不是必须100%赠与么?这个能具体介绍下么?小白不明白



回答:先赠予1%,再买卖99%





提问:欧大,在单位上班兼职炒房是不是应该低调,不让周围同事尤其领导知道?让同事和领导知道有什么不好吗?



回答:有了成绩再让人知道。否则只是一个笑柄。





提问:欧神好,A7阶段,目标五年内账面增值最大化,自己有一个二套名额,准备先四成SF购入CQ,再全款抵押入1~2套(贷票资源匮乏,现金流良好)。(1)二套首付四成的名额,原则上是不是也是应该像SFSD一样死命贷足(比如买1.8w*180m这样的大标的作航母长持),因为我理解30年等额还款的还款压力比全款抵押小了一半。(2)我知道欧神推荐110m,1.4w小三房,因为流动性等方面更好。那么是否有必要,二套名额直接买小标的,空出的资金换来多抵押一套?多谢解答!



回答:是的贷足。当然也要考虑标的笋度。可以的。抵押资金成本比按揭稍贵,但也可能接受。





提问:在溢价上,小高层,容积率,小区环境,物业,影响多大?自住,是不是小高层,低容积率更好?



回答:你不应该问溢价。应该问溢价的保值性。小区环境最不保值,其次容积率,小高层。物业好略保值。但物业很难一直好。





提问: 欧大,明年重庆是什么行情?可否企稳,夯实回到今年5月份的价格甚至更高一些?目前火车头启动了又停下了么?而不是一起动,越来越快?



回答:只要不限购,自然继续涨。限购了也涨。





提问: 欧大,在杭州踩盘,有几套大面积低单价挺心动的,但又怕好几年不涨,毕竟资产不多。单从挣钱角度考虑,是不是该去重庆和沈阳。



回答:嗯,CQ沈阳确定性更大一点。



提问:请问殴大,xyk资料提交到支行后,需要总行审核。那么办贷款呢?也是总行最后决定吗?还是支行就有决定权?



回答:800x以上,市行复核。





提问:欧神您好举例:朋友不是水库论坛的,目前资产5000万,不懂水库论坛一套,我目前3000万,后续如何操作能快速超越?



回答:其实主要比的是住宅多少。因为其他资产不怎么升值。住宅部门每年+10%,你自己算。





提问:最近线下聚会多了很多做实业的老板,他们说这是近10年来实业最难的1年,身边大把抵押了房产只能熬半年左右随时会破产的小老板。后悔太晚知道水库论坛,现在开始全力屯面积和负债。现阶段实业真有这么难?这么下去很多行业和人员都会受负面影响吧?



回答:说明他们房子太少,几千万的企业,只有一套房子,抵押只能半年。 “去产能”的本意,就是无论是谁,倒闭-30%调控结束。





提问: OS早上好,请教一个问题,和朋友合作做生意,自己把手里的政商资源无条件的给伙伴提供,引荐谈判合作,最近发现朋友有直接越过我的想法,取而代之和我的人脉合作,自己却沦为外人,请问Od曾经是否有过这种经历,换作od,您会怎么做?



回答:任何中间人都会面临这种问题。中介费只能收一次。任何不持续增值的环节,都会被淘汰。拿好你的第一笔中介费,接受现实。





提问:N核大致是利用率100%,80%,60%,40%,20%的关系。能具体说一下吗?为啥是这样的比例关系



回答:亲疏不同。例如农行卡,我申请了22次。换一个朋友的核,你怎样开口让朋友申请22次?





提问:哥哥,代持协议和叠加长租约同时签不矛盾吗?租赁合同的话,显得房子就是代持人的。



回答:不矛盾。





提问:我神,做ai的码农,工作了3-4年,一线城市如下机会咋选?将来想副业(cf或主业积累来的副业)搞起 A. bat,年薪x,995,广告推荐 B. 信用卡大数据,年薪x,965,做营销,风控 C. 国企新成立子公司,金融科技,年薪1.5-2x,965,金融科技ai 麻烦神再加个理由解释,谢谢



回答:你还年轻,A>B AI走下坡路,很快跌出风口。C怕你失业。





提问: 欧大大晚上好,朋友在漕河泾买的办公楼,半层二千多平,这种物业优质么。升值空间大么?相比普通物业是不是不好转手?



回答:长线收租,流动性几乎为零。





提问: 欧大,你的判断是否需要修改,你说一线各个板块会拉近差距。"日本东京23区2016年的房价。最贵的中央区,单价约35万多人民币,而最便宜的足立区还不到2万,价差近18倍。" 答:城区范围内大大,深圳这种多中心怎么算?



回答:按热力图



回答:长线收租,流动性几乎为零。





提问: 欧大,你的判断是否需要修改,你说一线各个板块会拉近差距。"日本东京23区2016年的房价。最贵的中央区,单价约35万多人民币,而最便宜的足立区还不到2万,价差近18倍。" 答:城区范围内大大,深圳这种多中心怎么算?



回答:按热力图


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